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01.07.2009

Vermieter von Gewerberäumen darf nach Ablauf der Kündigungsfrist Heizung abdrehen!

In der anwaltlichen Beratung erregte oft der Hinweis an einen Gewerberaumvermieter, er müsse trotz wirksamer Kündigung des Mieters die weitere Nutzung der Räumlichkeiten dulden und den Mieter weiter mit Heizung etc. versorgen, die Gemüter. Es ist beziehungsweise war schwer zu vermitteln, warum der Vermieter sehenden Auges durch weitere Versorgung Kosten produzieren soll, die er mit größter Wahrscheinlichkeit beim Mieter nicht mehr realisieren kann.

Insbesondere diesen Aspekt hat der BGH nun in seinem Urteil vom 06.05.2009, XII ZR 137/07, zum Anlass genommen, ein Grundsatzurteil zu sprechen, welches die Rechte des Vermieters stärkt. Mit dieser Entscheidung räumte der BGH nun mit der obergerichtlichen Rechtsprechung, die dem Vermieter bisher diese Befugnis versagte, auf.

Im entschiedenen Fall stellte der Mieter zunächst die Zahlung der Betriebskostenvorauszahlungen, hiernach die Mietzahlungen generell ein.der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich wegen Zahlungsverzugs und stellte gleichzeitig die Versorgung mit Heizenergie ein. Dagegen wandte sich der Mieter.

Grundsätzlich, so der BGH, ende mit der Mietvertragsbeendigung auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Allerdings können nach Treu und Glauben einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann. Solche nachvertraglichen Pflichten könnten sich im Einzelfall aus der Eigenart des - beendeten - Mietvertrages (z.B. Wohnraummiete) oder den besonderen Belangen des Mieters (z.B. Gesundheitsgefährdung oder etwa durch eine Versorgungssperre drohender, besonders hoher Schaden) ergeben.

Eine solche allein den Interessen des Mieters dienende Pflicht bestehe allerdings dann nicht, wenn bereits die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Zahlungsverzug des Mieters beruht und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste. Der Vermieter liefe dann Gefahr, die von ihm verauslagten Kosten für die Versorgung nicht erstattet zu erhalten und dadurch einen - weiteren - Schaden zu erleiden.

aus dem Urteil ging allerdings auch an, dass diese Entscheidung für das Gewerberaummieterecht nicht auf Mietverträge gespiegelt werden könne. Der Wohnraummietvertrag sei aus einer Art heraus anders gelagert. Auch die Frage, ob während laufenden Mietverhältnisses eine Einstellung der Versorgungsleistungen seitens des Vermieters erfolgen kann, bleibt offen.


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