Zurückbehaltung der Miete wegen Schimmelbefalls nur bei vorheriger Anzeige

In dem zu entscheidenden Fall handelt es sich um eine Wohnung in Berlin, die massiv von Schimmel befallen war. Ohne den Mangel anzuzeigen zahlten die Mieter über mehrere Monate keine bzw. nur verringerte Miete. Darauf reagierte der Vermieter mit einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, der die Mieter unter Hinweis auf den Schimmelbefall der Wohnung widersprachen.

Entscheidend für die Frage, ob die außerordentliche Kündigung rechtmäßig ist und die Mieter daher die Wohnung herauszugeben haben, ist die Frage, ob sie sich mit der Zahlung der Miete in Verzug befinden. Das Amtsgericht ging davon aus, dass die fehlende Meldung der Schimmelpilz kein Recht auf Nichtzahlung der Miete begründet, insofern Zahlungsverzugs vorliege und die Mieter die Wohnung herauszugeben hätten. Das Landgericht war anderer Meinung, so dass nun der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte.

Der Bundesgerichtshof folgte der Meinung des Amtsgerichts. Er ging davon aus, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Mieteran Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des dem Vermieter zuvor nicht bekannten Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht komme. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB diene dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bestehe daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.