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13.07.2015

Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich unzulässig

Der Beklagte Teileigentümer kaufte im Jahr 1995 die Einheit, die in der Teilungserklärung als »Ladenraum« bezeichnet wird. Die Nutzung als Gaststätte erfolgte nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit 2007 bis in die frühen Morgenstunden. Im Jahr 2011 wurde ein Beschluss gefasst, wonach die Gaststätte und der Restaurantbetrieb bis 1:00 Uhr nachts geöffnet sein dürfen. Der Beschluss wurde bestandskräftig. Mit der Klage wollte die Eigentümergemeinschaft erreichen, dass die Gaststätte nicht nach 1:00 Uhr nachts betrieben und offen gehalten werden darf. Die WEG macht dies im Wege eines Unterlassungsanspruchs nach § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG geltend. Amtsgericht und Landgericht wiesen den Unterlassungsanspruch zurück; die hiergegen eingelegte Revision hatte nun Erfolg und führte dazu, dass der beklagte Teileigentümer antragsgemäß verurteilt wurde.


Dabei hatte sich der BGH auch mit der Frage der Verwirkung nach § 242 BGB auseinanderzusetzen. Hintergrund dieses Problems ist die Frage, ob sich die WEG nicht schon viel früher gegen die Nutzung als Gaststätte hätte zur Wehr setzen müssen. Der BGH grenzte den Unterlassungsanspruch jedoch soweit ein, dass er die zweckwidrige Nutzung als Gaststätte selbst diesem Anspruch unterwarf, sondern lediglich die Nutzung, die über die in der Teilungserklärung niedergelegte Zweckbestimmung hinausgeht, also die Öffnung nach 1:00 Uhr nachts. Begründet hat der BGH dies damit, dass die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit den Eigentümer nur davor schütze, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss. Es begründet hingegen keinen neuen Anspruch, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Nach Auffassung des BGH ging es aber gerade im vorliegenden Fall bei der Verlängerung der Öffnungszeit um neue und qualitativ eigenständige Störungen, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben wurde.


Abermals bestätigte der BGH seine Rechtsprechung, dass die Angabe in der Teilungserklärung eine Zweckerklärung mit Vereinbarungscharakter darstellt, die zwischen den Eigentümern verbindlich die zulässige Nutzung regelt. Weicht die tatsächliche Nutzung von der vereinbarten ab, besteht ein Unterlassungsanspruch der übrigen Eigentümer, der im Fall der Vergemeinschaftung durch die WEG geltend gemacht werden kann.


Eingeschränkt hat er diese Rechtsprechung nur insofern, als der vereinbarte Zweck bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Wenn also die tatsächliche Nutzung hinsichtlich der von ihr ausgehenden Störungen die übrigen Eigentümer nicht mehr beeinträchtigt, als die vereinbarte, ist auch diese zweckwidrige Nutzung zulässig.


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