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11.05.2017

BGH hängt die Latte für eine sogenannte Verwertungskündigung höher

Die Beklagten mieteten vor 30 Jahren in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung. Das Haus wurde 2014 an den Kläger verkauft, der seinerseits beabsichtigte, ein “ Arbeits- und Lebensprojekt“ dort zu errichten. Um dieses jedoch zu verwirklichen, bedurfte es der Sanierung des gesamten Gebäudes. Deshalb kündigte der Kläger das Mietverhältnis und begründete dies damit, dass das geplante Projekt nicht realisiert werden könne, wenn die Wohnung nicht geräumt sei. Die Zahlung eines Investitionszuschusses von insgesamt Euro 2,1 Millionen  sei unabdingbar mit der Schaffung von Wohnplätzen auch in dem Wohngebäude verbunden. Nachdem das Amtsgericht zunächst im Anspruch auf Räumung stattgegeben hatte, hob das Landgericht dieser Entscheidung auf und wies die Klage ab. Der BGH hatte sich daher letztinstanzlich mit der Wirksamkeit der Kündigung auseinanderzusetzen. Die sogenannte Verwertungskündigung setzte voraus, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an der Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Wertes gehindert ist. Bei der notwendigen einzelfallbezogenen Abwägung hätten die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind. Allgemein verbindliche Betrachtungen verböten sich dabei. Für das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses sei deshalb erforderlich, dass der Vermieter durch die Vorenthaltung der Mieträume ein Nachteil von einigem Gewicht erleidet. In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurde diese Schwelle nicht erreicht. Die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojektes ändere sich lediglich im Umfang der geplanten Wohngruppenplätze. Dies führte letztlich zu einer Klageabweisung.


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