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17.02.2014

Minderung und Kündigung bei fehlender Nutzungsgenehmigung – Mietmangel?

Grundsätzlich können neben reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache auch behördliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern, da ein Mangel im Sinne des Gesetzes vorliegt. Voraussetzung dafür, dass der Mieter die Miete mindern oder das Mietverhältnis außerordentlich kündigen kann, ist jedoch, dass er durch die öffentlich-rechtliche Beschränkung in seinem vertraglichen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt wird. Eine Einschränkung ist noch nicht darin zu sehen, wenn die zuständige Behörde eine Nutzungsuntersagung ankündigt. Regelmäßig liegt diese Einschränkung erst dann vor, wenn die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt ist. Bis dahin ist es dem Mieter zuzumuten, den Ausgang des Verwaltungsverfahrens abzuwarten und, ergeht ein Bescheid, die behördliche Anordnung auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Alleine die Tatsache, dass ein Verfahren läuft, stellt noch keinen Mangel der Mietsache dar (BGH, Urteil vom 20.11.2013 zum Aktenzeichen XII ZR 77/12).

Nur in engen Ausnahmefällen ist als Sachmangel auch eine lang andauernde Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung, der die begründete Besorgnis bewirkt, dass das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann, zu werden. Dies ist allerdings dann eine Frage des Einzelfalls.

Dabei ist zu beachten, dass es keinen Sachmangel darstellt, wenn alleine persönliche oder betriebliche Umstände des Mieters zu einer behördlichen Anordnung führen. Dann nämlich hat der Mieter die Untersagung zu vertreten, nicht der Vermieter.


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