Kaution sichert auch die Erstattung von Prozesskosten des Vermieters!

Die Mietkaution soll Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis absichern. Aber sichert die Kaution auch Prozesskosten aus einem mit dem Mieter geführten Rechtsstreit ab? Darf der Vermieter daher solche Kosten mit der Kaution verrechnen? Dafür mit dem Argument eines anhängigen Rechtsstreits auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution ausüben?

Das AG Pankow/Weißensee sagt mit Urteil vom 7.6.2017 – 2 C 88/17 - ganz klar ja zu all diesen Fragen. Bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses war es zu einem Gerichtsverfahren wegen rückforderungsüberzahlter Miete gekommen. Dieses Verfahren hatte die Mieterin verloren, sodass sie die Prozesskosten zu tragen hatte. Der Vermieter machte ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietbürgschaft geltend und stellte sich auf den Standpunkt, dass sich hierbei auch um Forderung aus dem Mietverhältnis handele, weil der Streit schließlich anlässlich des Mietverhältnisses entbrannt sei. Das Urteil zeigt in seiner Begründung, dass der Begriff »Anspruch aus dem Mietverhältnis« weit auszulegen ist. Die Kaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (BGH, NJW 2006, 1422). Zumindest dann, wenn der prozessuale Kostenerstattungsanspruch des Vermieters vorläufig vollstreckbar tituliert ist, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Sicherung seiner künftigen Ansprüche. Er muss daher die Freigabe der Mietsicherheit nicht vorschnell erklären, sondern kann diese so lange „festhalten“, bis alle strittigen Punkte aus dem Mietvertrag geklärt oder bezahlt sind.