Einfaches Bestreiten der Mietfläche - nicht ausreichend zur Verteidigung gegen eine Mieterhöhung
Der Wunsch des Vermieters auf Erhöhung der Miete ist in der Praxis immer wieder ein Streitfall. Die Mieter lassen sich verschiedene Einwendungen einfallen, womit sie das Erhöhungsverlangen des Vermieters torpedieren können. In einem Fall, den der BGH am 31.5.2017 zu entscheiden hatte, versuchte der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters dadurch entgegenzutreten, dass er pauschal die Unrichtigkeit der Mietfläche einwandte. Der BGH lehnte dies ab (Az. VIII ZR 181/16).
Zugrunde lag der Entscheidung ein Fall, in dem eine Mieterin, die seit 2010 eine Dreizimmerwohnung im Dachgeschoss gemietet hatte, versuchte, sich gegen das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters dadurch zu erwehren, dass sie pauschal einwandte, die zugrundegelegte Mietfläche sei unrichtig. Im Mietvertrag war eine bestimmte Wohnfläche nicht vereinbart. Der Vermieter hatte im Mieterhöhungsverlangen die Wohnfläche angegeben, die bisher im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zugrundegelegt worden war. Dies wollte die Mieterin nicht hinnehmen und verlangte geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung.
Der BGH stellte im Rahmen der Entscheidung dar, dass es nicht ausreiche, wenn der Mieter ohne eigene substantiierte Darlegungen behaupte, die zugrundegelegte Mietfläche sei unrichtig. Zwar trage der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlange, die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Trägt der Vermieter eine bestimmte Wohnfläche vor, kann sich der Mieter gegen die Richtigkeit dieses Vortrags nur dadurch erwehren, dass er seinerseits substantiiert, d.h. mit näheren Angaben, seine Einwendungen vorträgt. Es sei den Mieter immer zumutbar, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zumindest überschlägig zu vermessen und in einem Prozess einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen. Dies könne auch ein Mieter einer Dachwohnung, selbst wenn diese Dachwohnung Dachschrägen aufweise und eine Loggia habe. Die Vermessung des Mieters muss nicht der eines Sachverständigen gleichen, vielmehr reiche aus, wenn sie laienhaft und im Rahmen der Möglichkeiten eines Mieters durchgeführt sei.
