Besichtigungsrecht des neuen Eigentümers nach Erwerb einer vermieteten Wohnung

Allgemein wird im deutschen Wohnungsmietrecht der Schutz des Mieters auf seine Privatsphäre sehr „hochgehängt“. Nur in Ausnahmefällen hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu besichtigen. So darf er z.B. Schäden und Mängel aufnehmen, Besichtigungen nach Kündigung des Mietverhältnisses durchführen und Zähler ablesen (lassen). Letztendlich bedarf es immer eines Grundes für eine Besichtigung. Darf nun der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung diese Wohnung nach Ankauf besichtigen?

Vermieterkündigung - „last exit“ Härtegründe?

Der Mieterschutz im Wohnraummietrecht ist im BGB sehr ausgeprägt. So können Wohnraummietverträge in aller Regel nicht mehr befristet abgeschlossen werden, eine Kündigung ist – abgesehen von wichtigen Gründen – nur bei berechtigten Interesse des Vermieters möglich. Auch gegen übermäßige Mieterhöhungen ist der Mieter durch ein komplexes System abgesichert. Greift allerdings dennoch eine ordentliche Kündigung, besteht für den Mieter der letzte Ausweg, gemäß § 574 I BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn er Härtegründe im Sinne des Gesetzes vorbringt.

… Und wer zahlt jetzt den Notarentwurf?

Grundstücksgeschäfte sind ausschließlich auf notarieller Basis abzuwickeln. Oftmals bedient sich eine der Parteien des in Aussicht genommenen Grundstückskaufs eines Maklers. Oftmals wird dann, bevor die wirtschaftlichen Eckdaten des Kaufs endverhandelt sind, bereits von diesem Makler ein Kaufvertragsentwurf beim Notar in Auftrag gegeben. Kommt dann der Vertrag nicht zu Stande, gibt es häufig Streit um die anfallenden Notarkosten. Mit einem solchen Fall hatte sich das OLG Hamm am 29.6.2016 zu beschäftigen und die Frage zu entscheiden, ob der Kaufinteressent, der den Makler beauftragt hatte, die Notarkosten zu tragen hat.

Auslegung einer testamentarischen Regelung anhand eines formunwirksamen Testaments

Es stritten 3 Enkel als Miterben um die Auslegung eines im Jahre 1999 notariell errichteten Testaments. Die Erblasserin hatte in diesem Testament 2 Eigentumswohnungen jeweils einem Erben zugeordnet, dabei verfügt, dass ein Wertausgleich zu Gunsten des Abkömmlings, der keine Wohnung erhalten hatte, nicht stattzufinden habe und an den restlichen Vermögenswerten die Erben entsprechend ihrer Erbanteile partizipieren sollten.

Ja, wo klagt er denn?

Wohnungseigentümer A nimmt Wohnungseigentümer B auf Unterlassung wegen einer Äußerung in Anspruch, die B im Rahmen einer Eigentümerversammlung getätigt hat. Das Amtsgericht weist die Klage zurück und das angerufene Landgericht verwirft die Klage als unzulässig, weil es sich für un zuständig hält. Es begründet dies damit, dass es sich um eine Streitsache im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG handelt und damit ein anderes Landgericht zuständig sei.

Vorsicht bei verspäteter Rückgabe des Mietobjekts

Ein Mieter, dem ordnungsgemäß gekündigt wurde – beispielsweise aufgrund Eigenbedarfs –, dann aber trotzdem nicht zum Ende der Kündigungsfrist auszieht, muss damit rechnen, dass der Vermieter für die Zeit der Nutzung nach Ablauf der Kündigungsfrist eine Nachforderung geltend macht. Denn die rechtmäßig ausgesprochene Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist und damit auch die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung zur Miethöhe. Nach diesem Zeitraum, also nach verstrichener Kündigungsfrist, wird für die Gebrauchsüberlassung nicht mehr die ursprünglich vereinbarte Miete, sondern eine sogenannte Nutzungsentschädigung vom Mieter geschuldet. Diese darf der Vermieter anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzen, wie der BGH nun in einer Entscheidung vom 18.1.2017 (Aktenzeichen: VIII ZR 17/16) entschied. Er bestätigte damit ein Urteil des Landgerichts München I.

Kann sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Rahmen einer Wohnraumkündigung auf Eigenbedarf berufen? Welche Folge hat die Verletzung der sogenannten Anbietpflicht?

In der Praxis nicht selten ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter. Immer dann, wird Wohnraum ausschließlich zum Zwecke der Vermietung gehalten, steht eine solche Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Raum, auch wenn sie nicht explizit gegründet wurde. Will nun ein Angehöriger eines Gesellschafters die Wohnung beziehen, stellt sich die Frage, ob die Vermieter-GbR zu diesem Zweck das bestehende Wohnraummietverhältnis kündigen darf. Dies nämlich steht auf den 1. Blick in gewissem Widerspruch zur gesetzlichen Regelung, da das Rechtssubjekt GbR selbst nicht wohnen kann und eigentlich auch keine Angehörigen hat.

Verpflichtung zur Zahlung der Heimkosten trotz Ausschlagung der Erbschaft?

Kann eine Pflege zu Hause nicht sichergestellt werden, bleibt vielen Angehörigen nichts anderes übrig, als den Betroffenen in ein Pflegeheim umzusiedeln. Dies ist oftmals gerade dann die letzte Option, wenn eine Pflege zu Hause bei Zuhilfenahme von Pflegepersonen an den finanziellen Verhältnissen scheitert und der Angehörige gesundheitlich oder beruflich nicht in der Lage ist, die Pflege selbst zu übernehmen. Gerade in Fällen, in denen kein Vermögen vorhanden ist, stellt sich oftmals die Frage nach der Übernahme der Heimkosten.

Das OLG Oldenburg hatte sich in einem Beschluss vom 21.12.2016 mit der Frage zu beschäftigen, ob eine Tochter trotz Ausschlagung der Erbschaft nach ihrer Mutter für die Heimkosten einzustehen hat.

Anspruch auf Fahrstuhl wegen Gehbehinderung?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte ein Eigentümer zwei Wohnungen; die von ihm selbst bewohnte ist im 5. Stock gelegen, eine weitere – allerdings deutlich kleinere Wohnung – befindet sich im Erdgeschoss und ist vermietet.

Durch entsprechenden Antrag in der Eigentümerversammlung will der Kläger einen Personenaufzug genehmigen lassen, weil er und seine Frau die zu 100 % schwerbehinderte Enkeltochter zeitweise betreuen würden und die Enkeltochter nur über einen solchen Personenaufzug in die Eigentumswohnung gelangen könne. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht im Wege der Beschlussersetzung dem Kläger teilweise recht gegeben. Der BGH hat dieses Urteil nun wieder aufgehoben und die Klage abgewiesen (BGH, Urteil vom 13.1.2017, Aktenzeichen: V ZR 96/16).

Verspätete WEG-Abrechnung rechtfertigt keine verspätete Abrechnung der Nebenkosten gegenüber Mieter

Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass die Betriebskosten für die Wohnung als Vorauszahlungen geschuldet sind und der Vermieter einmal im Jahr über die Vorauszahlungen abzurechnen hat, muss der Vermieter dies innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB tun. Rechnet der Vermieter erst nach dieser Frist ab, muss der Mieter einen sich zu Gunsten des Vermieters ergebenden Saldo nicht mehr zahlen. Umgekehrt ist der Vermieter aber auch nach Ablauf dieser Jahresfrist verpflichtet, ein sich zugunsten des Mieters ergebendes Guthaben auszuzahlen.