Erkenntnis des Tages: Stadt Fürth und Stadt Stein sind im Hinblick auf den Mietspiegel nicht vergleichbar
Vermieter sehen sich in der Praxis, ist keine Index Mieterhöhung vereinbart, oft vor der Frage, welcher Mietspiegel für die Erhöhung der Miete auf ortsübliche Niveau zugrundezulegen ist, wenn die Gemeinde, in der sich die Mietsache befindet, selbst keinen Mietspiegel herausgibt. Die Rechtsprechung lässt es in solchen Fällen grundsätzlich zu, dass der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen wird. Wann genau der Mietspiegel herangezogen werden kann – dies ist eine Frage des Einzelfalls und in der Praxis oftmals sehr schwer zu beurteilen. Nun hat ein Vermieter einer Wohnung in der Stadt Stein versucht, sein Mieterhöhungsverlangen auf Anpassung der Miete über den Mietspiegel der Stadt Fürth zu begründen. Dies ist misslungen.
→ mehrWer haftet für was nach Ableben des Mieters?
Der BGH hatte sich am 25.09.2019 mit der Frage zu beschäftigen, in welcher Höhe ein Erbe haftet, der es unterlassen hat, den Mietvertrag des Erblassers mit dem ihm als Erben zustehenden außerordentlichen Kündigungsrecht gemäß § 564 S. 2 BGB zu kündigen. Der Vermieter hatte den Erben des Erblassers einerseits auf Zahlung der Mieten und Nachzahlung von Betriebskosten, andererseits auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen, nachdem die Wohnung nicht zurückgegeben worden war. Um die eigene Haftung auf den Nachlass zu beschränken, hatte der Erbe Nachlassverwaltung beantragt, die angeordnet wurde.
→ mehrSchlüssel verloren - was dann?
Ist ein Mietverhältnis beendet und soll die Wohnung zurückgegeben werden, muss der Mieter an den Vermieter auch die vollständige Anzahl an Schlüsseln herausgeben, die er bei Beginn des Mietverhältnisses erhalten hat einschließlich – im Einverständnis mit dem Vermieter oder durch diesen – nachgemachter Schlüssel. Was passiert allerdings, wenn der Mieter einen Schlüssel verloren hat? Insbesondere bei neuen Wohnanlagen sind sogenannte Schließanlagen eingebaut, d. h., der Verlust eines Schlüssels hat Auswirkung auf die Sicherheit der gesamten Wohnanlage.
→ mehrWo eine Erbschaft ausschlagen?
Am 18.08.2015 trat die Europäische Erbrechtsverordnung in Kraft und die bisherigen Vorschriften zu internationalen Erbfälle wurden reformiert. Für Sterbefälle vor diesem Zeitpunkt gilt weiterhin das alte Recht, für Sterbefälle danach ist das neue – aus europäischer Sicht vereinfachte und vereinheitlichte – Recht anwendbar. Das OLG München hatte sich nun am 03.09.2019 mit der Frage zu beschäftigen, ob nach einem deutschen Erblasser, der vor dem 17.08.2015 in der Schweiz verstorben war, die Ausschlagung wirksam in der Schweiz erklärt werden konnte.
→ mehrVon wegen rechtskräftig entschieden….
…… oder: die Grenzen der Rechtskraft. Denn genau dieser hatte der BGH in seinem Urteil vom 10.4.2019, Aktenzeichen: VIII ZR 12/18 nochmals genau dargelegt. Der dahinterstehende Fall kommt in der Praxis durchaus häufig vor: ein Mieter minderte über einen langen Zeitraum in Miete, weil die Mietsache Mängel behaftet war. Der damalige Vermieter klagte die Zahlung von Mieten ein, musste aber nach 2 Instanzen mit leeren Händen nach Hause gehen. Beide Instanzen entschieden rechtskräftig, dass die Miete wegen Mängeln gemindert sei und wiesen die auf Zahlung gerichtete Klage daher ab. Die Mängel wurden nicht beseitigt, der Vermieter wechselte jedoch, weil die Immobilie zwischenzeitlich verkauft wurde. Der neue Eigentümer kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos, hilfsweise ordentlich und wiederholte diverse Kündigungen im weiteren Prozess. Hatte das Landgericht die Räumungsklage noch unter Verweis auf die rechtskräftigen Urteile des Landgerichts abgewiesen, entschied der BGH nun, dass das Landgericht als Berufungsgericht die Rechtskraftwirkung verkannt habe.
→ mehrHOAI ist nicht weiter anwendbar
Mit einer viel beachteten Entscheidung des EuGH entschied dieser durch Urteil vom 4.7.2019 (Az.: C-377/17), dass die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (kurz: HOAI) gegen Europarecht verstoße. Aus den Feststellungen des Vertragsverstoßes resultiere für den verurteilten Mitgliedsstaat (Bundesrepublik Deutschland) die Pflicht, den Verstoß zu beenden. Das OLG Düsseldorf setzte sich nun mit den weiteren Konsequenzen dieser Entscheidung auseinander und kam zu dem Schluss, dass die gleiche Pflicht sämtliche Stellen des verurteilten Staates treffe, somit auch die Gerichte. Daraus folge, dass das Preisrahmenrecht der Architekten und Ingenieure nicht mehr angewendet werden dürfe (OLG Düsseldorf, Urteil vom 17. September bei 1019, Aktenzeichen: 23 U 155/18).
→ mehrUmfang der Befugnisse des Beiratsvorsitzenden
Nach dem Gesetz ist Verwaltungsbeirat zur Einberufung einer Eigentümerversammlung unter bestimmten Bedingungen ermächtigt, § 24 Abs. 3 WEG. Aber ist er hierzu auch verpflichtet? Oder anders gefragt: kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats verklagt werden, wenn er sich weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen? Mit dieser Frage hat sich das AG Dortmund beschäftigt und mit Urteil vom 14.6.2019 (514 C 4/19) entschieden, dass aus dem Recht keine Pflicht folgt. Fehlt also ein Verwalter, so müssen die Eigentümer den Weg über das Gericht nehmen und einen Eigentümer ermächtigen lassen, zur Versammlung einzuladen.
→ mehrKündigung einer Betriebswohnung
Der Beklagte mietete 2006 von der Landeshauptstadt München eine Wohnung, die diese wiederum von einer Wohnungsbaugesellschaft angemietet hatte. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages war der Beklagte bei der Stadt München in einem städtischen Klinikum beschäftigt und hatte die Wohnung als sogenannte Dienstwohnung angemietet. Das Arbeitsverhältnis endete schon Mitte 2007. Trotzdem blieb der Beklagte Mieter der Wohnung, wenn er diese auch nur als Zweitwohnung nutzte. Die jetzige Vermieterin und Klägerin erwarb die Wohnung vom ehemaligen Arbeitgeber des Beklagten und kündigte das Mietverhältnis wegen Betriebsbedarfs zum 31.10.2018. Das Amtsgericht München (Urteil vom 08.02.2019 - 472 C 22568/18) wies die auf Räumung gerichtete Klage allerdings nun zurück. Auch in der Berufung hatte die Klage keinen Erfolg; sie wurde nach entsprechenden Hinweisbeschluss zurückgenommen.
→ mehrRäumung und Herausgabe einer Büro-/Ladeneinheit im einstweiligen Rechtsschutz
Bisher war es bei den Obergerichten einheitliche Rechtsprechung, dass die Vorschrift des § 940 a ZPO auf Gewerberaummiete weder direkt noch analog anwendbar ist. Die Vorschrift regelt unter bestimmten Voraussetzungen die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung. Das Kammergericht Berlin hat nun mit Beschluss vom 9.5.2019 (Az.: 8 W 28/19) in einem Beschwerdeverfahren entschieden, dass ein Anspruch auf Erlass einer beantragten einstweiligen Verfügung auf Räumung und Herausgabe erfolgreich ist. Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:
→ mehrFristlose Kündigung nach provoziertem Lärm
In Mehrfamilienhäusern ist das subjektive Empfinden, wann etwas zu laut und unerträglich ist, bei den einzelnen Mietern sehr unterschiedlich. Manche Geräuschkulisse kann im Zusammenleben schlicht nicht vermieden werden, z.B. Toilettenspülung. Grundsätzlich ist auch Kinderlärm in normalem und adäquatem Maße durch die Nachbarn zu akzeptieren. Wie allerdings verhält es sich, wenn Mieter auf Beschwerden anderer Mieter durch sogenannten Lärmattacken reagieren, also diese Beschwerden dadurch abstrafen, dass sie gezielt laute Geräusche verursachen? Mit dieser Frage hatte sich das Amtsgericht München am 18.01.2019 zu beschäftigen.
→ mehr