Fristlose Kündigung nach provoziertem Lärm
In Mehrfamilienhäusern ist das subjektive Empfinden, wann etwas zu laut und unerträglich ist, bei den einzelnen Mietern sehr unterschiedlich. Manche Geräuschkulisse kann im Zusammenleben schlicht nicht vermieden werden, z.B. Toilettenspülung. Grundsätzlich ist auch Kinderlärm in normalem und adäquatem Maße durch die Nachbarn zu akzeptieren. Wie allerdings verhält es sich, wenn Mieter auf Beschwerden anderer Mieter durch sogenannten Lärmattacken reagieren, also diese Beschwerden dadurch abstrafen, dass sie gezielt laute Geräusche verursachen? Mit dieser Frage hatte sich das Amtsgericht München am 18.01.2019 zu beschäftigen.
→ mehrEnger Tiefgaragenstellplatz - welche Rechte hat der Käufer?
Im Rahmen von Neubauvorhaben wird häufig versucht, unter Minimierung des Platzes pro einzelnem Stellplatz die Stellplatzanzahl zu maximieren. Wann allerdings ist hier das Maß überschritten? Wann kann ein Käufer einer Eigentumswohnung im Zusammenhang mit einem umständlich anzufahrenden Stellplatz Rechte gegen den Verkäufer herleiten? Mit dieser Frage hatte sich das OLG Braunschweig am 20.06.2019 zu beschäftigen.
→ mehr„Steuerrecht folgt Erbrecht“ - Einkommensteuererklärungen und Räumung
Zivilrecht, d. h. materielles Erbrecht, und Steuerrecht, insbesondere im Hinblick auf die Erbschaftssteuer, unterscheiden sich häufig. Während manche Kosten zivilrechtlich abzugsfähig sind, sind oftmals die gleichen Kosten steuerrechtlich nicht berücksichtigungsfähig und andersrum. Der Finanzgerichtshof Baden-Württemberg hatte über die Frage zu entscheiden, inwieweit im Rahmen einer Erbschaftssteuererklärung Kosten für den Steuerberater ausstehender Einkommensteuererklärungen des Erblassers und Räumungskosten der Erben für die Räumung der Erblasserwohnung berücksichtigungsfähig sind.
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Rückzahlungsverpflichtung geschenkten Geldes nach Scheitern einer Beziehung
Häufig ist es in der Praxis anzutreffen, dass in der Erwartung, dass die Beziehung von Tochter/Sohn, ohne dass eine Ehe geschlossen wird, lange hält, von Seiten der „Schwiegereltern in spe“ Geldbeträge zugewandt werden für die gemeinsame Anschaffung einer Immobilie. Nicht bedacht wird regelmäßig der Fall, dass eine solche Beziehung scheitern könnte, das Geld, welches an den Freund/die Freundin geschenkt wurde, damit verloren sein könnte. Selten werden hierzu schriftliche und durchdachte Regelungen getroffen, die genau diesen Fall absichern.
→ mehrKein Zahlungsausgleichsanspruch des Erben bei unerwartet frühem Tod des Verkäufers
Oftmals entscheiden sich Personen, bereits zu Lebzeiten Grundstückseigentum oder Eigentumswohnungen an Kinder oder andere Dritte zu übertragen. Dies hat oftmals steuerliche Gründe. Regelmäßig behält sich der Verkäufer Rechte am Eigentum vor, z.B. ein Wohnrecht, während der Käufer Pflichten übernimmt, z.B. eine Pflegeverpflichtung. Wohnrecht und Pflegeverpflichtung mindern den Wert des Grundstücks/der Immobilie; der sogenannte Kapitalwert der vorbehaltenen Rechte/übernommenen Verpflichtungen wird vom Verkehrswert abgezogen und führt so zu einer Verringerung des geldlichen Kaufpreises. Was ist allerdings, wenn der Verkäufer unerwartet früh stirbt, das Wohnrecht damit erlischt und die Pflegeverpflichtung nicht zum Tragen kommt?
→ mehrGeltung von § 566 I BGB zugunsten der Vermieter?
Im Mietrecht gilt der Satz: Kauf bricht nicht Miete. Ausführlich geregelt ist dieser Satz in § 566 Abs. 1 BGB. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Mieterschutzvorschrift, die den Eintritt des Käufers in das vor der Veräußerung abgeschlossenen Mietverhältnis normiert. Vor dem Amtsgericht Neumarkt wurde nun folgender Fall verhandelt: ein Ehepaar besaß gemeinsam ein Doppelhaus, das sie auch gemeinsam vermieteten. Irgendwann kam es zu einer Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils auf einen Vermieter, der dem Mieter in der darauffolgenden Zeit kündigte. Als der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage. Während dieses Prozesses zog der Mieter dann doch aus, sodass der Rechtsstreit für erledigt erklärt wurde. Im Streit stand danach nur noch die Kostenentscheidung des Amtsgerichts, das nach der Hauptsacheerledigung die Kosten dem Mieter auferlegte. Der hiergegen vom Mieter eingelegten Beschwerde half das Landgericht Nürnberg-Fürth nicht ab und verwies die Sache an den BGH, weil die grundlegende Frage, ob § 566 Abs. 1 BGB analog auf diese Fallkonstellation anwendbar ist, noch nicht höchstrichterlich entschieden wurde.
→ mehrEigenbedarfskündigung - hohes Lebensalter des Mieters
Während in den letzten Jahren die Rechtsprechung die Anforderungen an die Begründetheit einer Eigenbedarfskündigung eher gelockert hat, geht nun das Landgericht Berlin einen anderen Weg. In seinem Urteil vom 12.02.2019 stellte es fest, dass alten Menschen ein deutlich erhöhter Schutz vor der Kündigung ihrer langjährig bewohnten Wohnung zustehen müsse und insoweit eigene Interessen des Vermieters eher zurückträten.
→ mehrUnd wer putzt jetzt meine Fenster?
Manchmal muss der BGH auch über ganz praktische Fragen entscheiden, so z.B. darüber, ob der Mieter einer Loft-Wohnung eines ehemaligen Fabrikgebäudes von seinem Vermieter verlangen kann, dass der ein feststehendes und daher nicht zu öffnendes Fensterelement häufiger als zweimal im Jahr reinigen lässt. Denn genau das fordern die Mieter von ihrem Vermieter mit dem Argument, das Glaselement würde sehr schnell verschmutzen, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere. Es sei daher erforderlich, dass das Fensterelement durch den Vermieter mindestens vierteljährlich gereinigt werde. Eine Reinigung durch die Mieter selbst sei mit großen Gefahren verbunden und daher nicht zumutbar.
→ mehrFiskus als gesetzlicher Alleinerbe eines Wohnungseigentümers
Findet sich qua Testament oder gesetzlicher Erbfolge kein Erbe für einen Nachlass, springt der Fiskus als gesetzlicher Alleinerbe ein. Dies gilt unabhängig davon, ob der Nachlass werthaltig oder dürftig ist. Befindet sich im Nachlass eine Eigentumswohnung laufen die Wohngeldverbindlichkeiten auch nach dem Tod des Eigentümers weiter. Haftet der Fiskus in diesem Fall unbegrenzt oder nur mit dem Nachlass? Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof am 14.12.2018 zum Az. V ZR 309/17 zu beschäftigen und kam zu dem Ergebnis, dass in der Regel nur mit dem Nachlass gehaftet werde.
→ mehrEigentümergemeinschaft kann einheitlichen Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern beschließen
In vielen Bundesländern gibt es seit einem Jahr eine Pflicht, bei vermieteten Wohnungen Rauchwarnmelder einzubauen. Eigentlich zuständig für den Einbau sind die Eigentümer als Vermieter. Oft wird aber der Einbau durch die Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss geregelt. Dieser Beschluss kollidiert manchmal mit dem Bedürfnis des Eigentümers oder Mieters, der vielleicht schon selbst die Wohnung mit entsprechenden Rauchwarnmeldern bestückt hat. Aber wie ist das eigentlich, können Mieter mit dem Argument, sie hätten die Wohnungen schon mit eigenen Rauchwarnmelder ausgestattet, von der getroffenen Regelung gemäß Beschlussfassung ausgenommen werden? Und steht der Wohnungseigentümergemeinschaft eigentlich die Beschlusskompetenz zu, über den einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern zu beschließen, sodass Eigentümer verpflichtet sind, die Rauchwarnmelder auch dann einbauen zu lassen, wenn die Wohnung schon über Rauchwarnmelder verfügt?
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