Privater Immobilienkauf

Für Privatpersonen ist der Kauf einer Immobilie oftmals ein besonderer Lebensmoment. Gerade dann, wenn man in dieser Immobilie seine Wohnwünsche selbst verwirklichen möchte, ist es wichtig, den Ankauf sorgfältig und geordnet vorzubereiten, um später keine bösen Überraschungen zu erleben. Verlassen Sie sich hierbei, so rät Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber, nicht alleine auf den Entwurf eines Notars, der grundsätzlich zur Notariat beiden Vertragsparteien gegenüber verpflichtet ist, also keine der Parteien rechtlich zum Vorteil beraten darf.

1. Auf was muss ich im Vorfeld eines Immobilienkaufs achten?

Sind Sie der Suche nach einer geeigneten Immobilie, besteht die Möglichkeit, diese Suche über einen Makler abzuwickeln. Unterschreiben Sie allerdings den Maklervertrag nicht „blind“, da auch ein solcher Maklervertrag eine Vielzahl von Fallstricken bieten kann.

Es war lange Zeit gängige Praxis, kostenpflichtige Reservierungsvereinbarungen, ist eine Immobilie in der engeren Auswahl, abzuschließen. Entscheidet man sich dann doch dagegen, wurde häufig eine hohe Reservierungsgebühr fällig (https://www.sh-recht.de/news/1494260201.html). Solche Reservierungsvereinbarungen dürften zwischenzeitlich in aller Regel als unwirksam angesehen werden.

Betreiben Sie Standortanalyse und klären Sie z.B. im Vorfeld ab, inwieweit größere Bauprojekte in der Umgebung geplant sind, die den Wohngenuss auf lange Zeit beeinträchtigen könnten. Auch sollte im Vorfeld gegebenenfalls mit den Behörden gesprochen werden, z.B., ob Erschließungsmaßnahmen für die Immobilie anstehen. Machen Sie sich, planen Sie den Erwerb einer Eigentumswohnung, kundig, ob in der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsstreitigkeiten anhängig sind, wie die Beschlusslage ist und ob die Verwaltung ihren Verpflichtungen in der Vergangenheit ausreichend nachgekommen ist.

Klären Sie die Lage im Grundbuch ab. Wer ist Eigentümer der Immobilie, bestehen Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden? Besteht für das Objekt Denkmalschutz oder Altlastenverdacht?

Wenn möglich, besichtigen Sie die Immobilie (https://www.sh-recht.de/news/1491896326.html). Überlegen Sie sich, ob es nicht eine sinnvolle Investitionen ist, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um für den baulichen Laien nicht erkennbare Mängel gegebenenfalls aufzudecken.

Expertentipp:

Kauft man eine Immobilie nicht zu eigenen Nutzungszwecken, plant vielmehr den Erwerb als Kapitalanlage, kann eine denkmalgeschützte Immobilie steuerlich viele Vorteile bieten. Bei einem solchen Kaufentschluss, darauf weist Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber aus Nürnberg hin, sollte allerdings auch die „Kehrseite der Medaille“, nämlich die sich aus dem Denkmalschutz ergebenen Verpflichtungen des Eigentümers, in die Entscheidungsfindung miteinbezogen werden.

2. Wie gehe ich mit bestehenden Mietverträgen um?

Sollten Sie den eigenen Einzug in die Immobilie planen, muss sichergestellt sein, dass nach Kauf das bestehende Mietverhältnis zu Gunsten des Einzugs gelöst werden kann. In der Regel wird dies im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung möglich sein, die allerdings erst ausgesprochen werden kann, wenn das Eigentum im Grundbuch auf Sie als Käufer der Immobilie umgeschrieben ist; allerdings gibt es auch hier viele Fallstricke. Lassen Sie sich hierzu im Vorfeld des Kaufs, so rät Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Stefanie Scheuber, zu der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung beraten.

Planen Sie den Erwerb als Kapitalanlage sehen Sie sich den Mietvertrag und seine Regelungen genau an. Mieterhöhungen auf ortsübliches Niveau sind insbesondere bei alten Mietverträgen nur schwerlich umsetzbar und in der Praxis sehr aufwändig. Auch zu den Schönheitsreparaturen finden sich in alten Mietverträgen oftmals Klauseln, die nicht mehr den neuen Anforderungen an die Rechtsprechung entsprechen, insofern unwirksam sind und für den Vermieter keine Rechte begründen.

3. Wie muss der Kaufvertrag gestaltet sein?

Viele Mandanten, so Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber, beschweren sich über das „Juristendeutsch“ in Kaufvertragsurkunden, die man nicht verstehe. Da es sich allerdings um einen juristischen Sachverhalt handelt, ist Juristendeutsch an dieser Stelle nicht zu vermeiden. Da es tatsächlich oftmals für einen Laien schwer verständlich ist, sollte man unbedingt einen Anwalt hinzuziehen und sich die vorgeschlagenen Vertragsbestimmungen im Detail erläutern lassen. 

So ist beispielsweise die Angabe von Miteigentumsanteilen in aller Regel nicht mit den Quadratmetern Wohnfläche gleichzusetzen. Auch dies wird in der Praxis häufig übersehen.

Auch differieren beim Kauf einer Eigentumswohnung im Rahmen der Gemeinschaftsordnung die Regelungen zur Verteilung von Kosten und Lasten sehr, so dass man sich nicht ohne Blick in die Gemeinschaftsordnung auf einen vermeintlichen „Standard“ verlassen sollte.

Expertentipp:

Sparen Sie nicht an der falschen Stelle. In der anwaltlichen Praxis, so Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber, kommen die Käufer oft zu spät, nämlich erst dann, wenn der Kaufvertrag bereits unterzeichnet ist. Manche Vereinbarungen lassen sich dann nicht mehr zu Gunsten des eigenen Mandanten handhaben. Ein Fachmann für Immobilienrecht wird in der Regel Optimierungen zur üblichen Kaufvertragsgestaltung in den notariellen Entwürfen vorschlagen können, mit denen Sie die vielen Risiken, die ein solcher Immobilienkauf birgt, absichern und eindämmen können.