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14.09.2012

Berechnung Mietminderung bei Nebenflächen

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräumen) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung der Miete den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen.

BGH, Urteil vom 18.07.2012 

Mit seiner Entscheidung bestätigte der BGH grundsätzlich, dass die Miete bei Minderflächen zwar gemindert werden, jedoch nicht proportional im Verhältnis zwischen vermieteter und tatsächlich vorhandener Gesamtfläche (Laden und Keller). nachdem allerdings einer Fläche im Keller ein geringerer Gebrauchswert zuzuweisen ist und die Mietminderung immer im adäquaten Verhältnis zum Gebrauchswert zu sehen wäre, haben sich Mietminderung für Minderflächen in Gewerberaumbereich direkt und solche für Nebenflächen zu unterscheiden.

Grds. sei zwar die prozentuale Flächenunterschreitung Maßstab der Minderung. Diese Berechnungsmethode werde in aller Regel die einzig mögliche sein und verlange keine Aufteilung nach der Art der von der Flächenunterschreitung betroffenen Räume. Dies entspreche der Ermittlung der Wohnfläche nach den besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts. Die Gleichwertigkeit der Flächen ergebe sich hierbei schon aus der unterschiedslosen Einbeziehung der Räume in die Wohnflächenberechnung. Die vorliegende Fallgestaltung unterscheide sich hiervon aber dadurch, dass sich die Flächenabweichung ganz überwiegend auf die Kellerräume bezieht und sich diesen auch konkret zuordnen lässt. Eine Mietminderung wäre in diesem Fall bei der Wohnraummiete schon deswegen nicht möglich, weil Kellerräume nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen. Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären. Dies sei hier indes nicht der Fall. Die Kellerräume seien ausweislich der Mietvertragsurkunde als Lager gemietet worden und wiesen gegenüber dem Gastraum und Nebenräumen des Ladenlokals einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert auf. Die vom Kläger begehrte Minderungsquote vernachlässige den niedrigeren Gebrauchswert der Kellerfläche und würde daher letztlich zu einer nicht gerechtfertigten erheblichen Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zu Lasten der Beklagten führen.

Im Rahmen eines Geschäftsraummietvertrages müssen nach Auffassung des BGH jedenfalls bei einer gravierenden Abweichung wie im vorliegenden Fall die genannten Grundsätze  für Nebenräume zur Anwendung kommen. 


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