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01.10.2018

Kann mit fristloser Wohnraumkündigung ordentliche Kündigung verbunden werden?

Befinden sich Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand und wünscht der Vermieter eine Beendigung des Mietverhältnisses, wird er in der Regel nicht nur außerordentlich wegen Zahlungsverzugs, vielmehr zusätzlich ordentlich kündigen. Im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung wird eine ordentliche Kündigung nicht durch rechtzeitige Nachzahlung unwirksam. In der anwaltlichen Praxis wäre seit jeher ein anderes Vorgehen als Beratungsfehler zu werten gewesen. Dass diese Handhabung zulässig ist, hat nunmehr der BGH in seinem Urteil vom 19.09.2018 (Vorinstanz Berlin) entschieden und damit endgültig für Rechtsklarheit gesorgt.

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10.09.2018

Schönheitsreparaturen – eine schier unendliches Kapitel!

Bereits gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es, dass der Vermieter auf den Mieter Schönheitsreparaturen bestenfalls dann wirksam überbürden kann, wenn dieser entweder eine renovierungsmangelfreie Wohnung zu Mietbeginn erhält oder der Vermieter dem Mieter für vorhandene Mängel einen angemessenen Ausgleich zur Verfügung stellt, damit dieser Nachteil so kompensiert wird, dass es für den Mieter im Folgenden zumutbar ist, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auch durchzuführen. Diese Entscheidung löste in der Praxis häufig den Versuch aus, diese Themenstellungen in das Verhältnis zwischen Vormieter und Mieter zu verschieben, um die Möglichkeit der Überbürdung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter zu erhalten. Diesem Versuch hat der BGH in seiner Entscheidung vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16) endgültig eine Absage erteilt.

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10.09.2018

Vermieter-Schadensersatz auch ohne Fristsetzung

Bislang schieden sich die „Geister“, ob bei Rückerhalt einer beschädigten Wohnung der Vermieter verpflichtet war, zur Schadensbeseitigung unter Fristsetzung aufzufordern. Nun hat der BGH am 28.02.2018 entschieden, dass es einer solchen Fristsetzung nicht bedürfe.

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10.09.2018

Gibt es einen „Haupterben“?

Oftmals entscheiden sich Menschen, im Rahmen der Errichtung einer letztwilligen Verfügung in Form des Testamentes sich keiner fachkundiger Hilfe zu beziehen, vielmehr ihren letzten Willen selbst zu formulieren und niederzulegen. Allzu häufig kommt es dann zu Systemwidrigkeiten oder Unklarheiten, die manchmal die gesamte letztwillige Verfügung scheitern lassen. Was meint ein Erblasser z.B., wenn er das Wort „Haupterbe“ verwendet? Mit dieser Frage hatte sich wieder einmal das Kammergericht Berlin am 31.01.2018 zu beschäftigen.

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12.07.2018

Betriebskosten: auch der in der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung herrscht immer wieder Streit darüber, welche Kosten auf die Mieter umlegbar sind. Versicherungsbeiträge sind nach § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlegbar, wenn die Parteien dies im Mietvertrag vereinbaren. Gebäudeversicherungen sind aber unterschiedlich ausgestaltet. Mitversichert sind oftmals Risiken, die nicht dem Mieter, sondern vielmehr dem Vermieter zugute kommen. Hierüber entbrennt immer wieder ein Streit.

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12.07.2018

Kostenerstattung für privates Sachverständigengutachten?

Bauprozesse zu führen ist in vielerlei Hinsicht schwierig. Dem Bauherrn fehlt oft schon die notwendige Kenntnis dazu, ob die Bauausführung tatsächlich mangelhaft ist oder nicht. Um in einem eventuellen Klageverfahren einen entsprechenden Sachvortrag führen zu können, werden deshalb gerne vorprozessual private Sachverständigengutachten beauftragt. Diese Kosten können unter bestimmten Voraussetzungen sogar im Rahmen der Kostenfestsetzung berücksichtigt werden. Der BGH hat dies in der Vergangenheit immer dort bestätigt, wo die Prozessbezogenheit des Gutachtens gegeben ist und darüber hinaus „eine verständige unvernünftige Partei die Einholung als sachdienlich ansehen durfte“. Das sei – so der BGH – immer dort zu bejahen, wo eine Partei infolge fehlender Sachkenntnisse nicht zu einem sachgerechten Vortrag imstande wäre. Benötigt der Auftraggeber daher das Gutachten, um eine Waffengleichheit zur Sachkunde des Bauunternehmers herzustellen, sollen die Kosten erstattungsfähig sein.

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01.06.2018

Notarielles Nachlassverzeichnis – kann der Erbe trotzdem weiter Auskunft verlangen?

In der Praxis kommt es im Rahmen von Pflichtteilsstreitigkeiten häufig zu Differenzen hinsichtlich der Auskunftserteilung. Das Gesetz billigt dem Pflichtteilsberechtigten grundsätzlich den Anspruch auf Auskunft durch Vorlage eines notariellen Nachlassverzeichnisses zu. Der Erbe muss nun einen Notar finden, der dieses Verzeichnis erstellt. Das notarielle Nachlassverzeichnis soll dem Pflichtteilsberechtigten höhere Gewähr dafür bieten, dass über den Nachlass auch richtig und vollständig Auskunft erteilt ist. Kann ein Anspruch trotz Vorlage eines solchen Verzeichnisses weiterhin bestehen?

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01.06.2018

Wände feucht im Eigentum – wer zahlt?

Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob Außenwände in einer Anlage mit Eigentumswohnungen und gewerblichen Einheiten im Souterrain bei Feuchtigkeitsschäden durch alle Eigentümer saniert werden müssen. Geklagt hatten 3 Eigentümer im Souterrain, deren Einheiten Durchfeuchtungen aufwiesen; das Haus stammte aus 1890 und war 1986 in insgesamt 15 Einheiten aufgeteilt worden. Mehrere Gutachten stellten fest, dass bauliche Mängel für die Durchfeuchtungen verantwortlich seien und mit einem Sanierungsaufwand von ca. 300.000,00 € gerechnet werden müsse. Aufgrund der Höhe der zu erwartenden Sanierungskosten stellten sich die anderen Eigentümer quer und wollten mit dem Argument der Unzumutbarkeit sich ihrer Verpflichtung zur Mitwirkung und Kostentragung entziehen. Der BGH schob diesem Verhalten einen Riegel vor (Urteil vom 04.05.2018, V ZR 203/17).

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13.02.2018

Heizkosten sind vom Vermieter zu belegen

Der BGH hat sich in einer Grundsatzentscheidung (BGH 7.2.2018, VIII ZR 189/17) mit Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen beschäftigt.

Zum Hintergrund: im Rahmen der Betriebskostenabrechnung schuldet der Vermieter grundsätzlich nur die Darstellung der Gesamtkosten, den im Mietvertrag oder nach dem Gesetz geltenden Kostenverteilungsschlüssel und die sich daraus errechnende Einzelbelastung des Mieters. Nach Addition der Einzelpositionen sind dann noch die Vorauszahlungen abzuziehen, woraus sich das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung entweder als Guthaben oder Nachzahlung errechnet. Belege oder Kopien von Rechnungen muss er hingegen nicht unaufgefordert vorlegen. Der Mieter hat aber grundsätzlich einen Anspruch darauf, die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege einzusehen. Unter bestimmten Umständen kann er auch vom Vermieter verlangen, dass dieser ihm Kopien (gegen Kostenerstattung) per Post oder auf elektronischem Weg zuschickt. Die Einsichtnahme in die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer kann der Mieter nach dem Urteil des BGH vom 7.2.2018 ebenfalls verlangen, um die Plausibilität der Werte zu überprüfen oder sonstige Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung auszuräumen.

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19.01.2018

Mietänderung aufgrund Indexänderung – welche Angaben muss der Vermieter machen?

Immer häufig ist in der Praxis eine Vereinbarung im Wohnraumvertrag anzutreffen, wonach eine Miete um den Kaufpreisschwund über Koppelung an den Verbraucherpreisindex für Deutschland erhöht werden kann. Diese Form der Mietanpassung ist durch eine einfache Form der Berechnung vornehmbar, ohne dass in ihr wesentliches Streitpotenzial inne wohnt. Sie kann einseitig erklärt werden und ist, hat sich kein Rechenfehler eingeschlichen, unproblematisch durchsetzbar.

Was aber muss der Vermieter in seiner Erklärung angegeben?

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