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29.11.2016

Gewerberaummietrecht – mündliche Anmietung von Kellerräumen

Die Kasuistik zur Schriftform des § 550 BGB ist nahezu unüberschaubar. Auch sind die Ergebnisse, die insbesondere der BGH zu verschiedenen Fallgestaltungen in der Vergangenheit gefunden hat, oftmals eine Überraschung mit weitreichenden Folgen: Ein langfristig geplanter Mietvertrag wird nach einem Jahr kündbar. Wenig überraschend ist eine Entscheidung des OLG Frankfurt vom 27.4.2016, in welcher sich der Senat mit der Frage beschäftigte, ob die zusätzliche mündliche Anmietung eines Kellerraums zu einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führt. Das Gericht bestätigte dies.

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29.11.2016

Grundbuchberichtigung nach Erbfall

Befindet sich ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung im Nachlass, muss nach einem Erbfall eine Grundbuchberichtigung auf den Erben/die Erben vorgenommen werden. Eine solche Grundbuchberichtigung bedarf allerdings des Erbennachweises. Aufgrund durchaus erheblicher Kosten für einen Erbschein ist die „Ersatzlösung“, die beglaubigte Eröffnungsniederschrift eines notariellen Testaments zusammen mit einer Kopie desselben zum Nachweis der Erbenstellung vorzulegen, oft eine „preisgünstige Alternative“. Doch – geht dies immer?

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26.09.2016

Klausel im Gewerberaummietvertrag zur Umlage der Nebenkosten wegen unzulässiger Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter gemäß § 307 BGB unwirksam

 

Im Wohnraummietrecht werden entsprechend der gesetzlichen Vorgabe des § 556 a BGB die Nebenkosten grundsätzlich im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts umgelegt. Bekanntermaßen ist es im Gewerberaummietrecht möglich, von diesen für das Wohnraummietrecht zwingenden Vorschriften abzuweichen. Diese Freiheit in der Vertragsgestaltung findet jedoch eine Grenze, die jüngst vom Kammergericht Berlin mit Urteil vom 6.6.2016, Aktenzeichen: 8U 40/15, für die Umlage der Nebenkosten neu gezogen wurde.

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21.09.2016

Kein Rückgriff auf die Kaution bei verjährten Ansprüchen auf Nachzahlung von Betriebskosten

Erstmals hat sich der BGH zu der rechtlichen Qualität von Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung geäußert. Im Urteil vom 20.7.2016, Aktenzeichen VIII ZR 263/14, wurde nämlich entschieden, dass es sich bei Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters um wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 216 Abs. 3 BGB handelt. Das habe zur Folge, dass es dem Vermieter aufgrund dieser gesetzlichen Regelung verwehrt sei, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit = Kaution zu befriedigen.

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16.09.2016

Schleppender Zahlungseingang einer Behörde auf die Miete

Wird eine Wohnung von einem Mieter bewohnt, der Sozialleistungen erhält, wiegt sich der Vermieter oft in Sicherheit, dass die Zahlungen auf die Miete pünktlich und regelmäßig kommen. Unabhängig von allen anderen möglichen Kündigungsgründen – die Kündigungsmöglichkeit wegen 2-monatigen Zahlungsverzugs besteht unabhängig davon – stellt sich hier die Frage, ob verschleppte Zahlungen einer Behörde dennoch einen außerordentlichen Kündigungsgrund für den Vermieter darstellen können. Dieser Frage widmete sich der BGH in NZM 2016, 635 erneut.

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15.09.2016

BGH-Rechtsprechung zu unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln auch im Gewerberaummietrecht

Die erste obergerichtliche Entscheidung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Gewerberaummietrecht nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14) war lange erwartet worden, nun ist sie da. Das OLG Celle urteilte am 13.7.2016, Aktenzeichen:  2 U 45/16, dass eine Klausel im Mietvertrag, die als allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle nach §§ 310, 307 BGB unterliege, unwirksam sei, wenn die Einheit unrenoviert übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich zur Beseitigung der bei Übergabe des Mietobjekts vorhandenen Gebrauchsspuren des Vormieters vereinbart wurde. Bei kundenfeindlichster Auslegung führt eine solche Vereinbarung nämlich dazu, dass der Mieter die Flächen vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

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15.09.2016

Wie genau muss ein Mietmangel vom Mieter beschrieben werden?

Liegt ein Mietmangel vor, muss es einerseits für den Vermieter möglich sein, diesen aus der Mängelmeldung des Mieters zu identifizieren, damit er überhaupt die Problematik einschätzen und gegebenenfalls beheben kann. Wie genau müssen allerdings die Darlegungen sein, die der Mieter dem Vermieter zu liefern hat?

 

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05.09.2016

Erbunwürdigkeit – ist Vorschreiben eines Testaments eine im strafrechtlichen Sinne unechte Urkunde?

Erbunwürdig nach § 2339 BGB ist nur derjenige, der ganz massiv in die Entschließungsfreiheit des Erblassers eingreift. Nach dieser Norm ist z.B. Erbunwürdigkeit gegeben, wenn ein Dritter den Erblasser vorsätzlich und widerrechtlich daran hindert, eine Verfügung von Todes wegen zu errichten oder aufzuheben. In Nr. 4 der Norm sind verschiedene Straftatbestände aufgeführt, deren Verwirklichung ebenfalls zu Erbunwürdigkeit führen. Mit § 267 StGB ist dort auch die Urkundenfälschung genannt.

Fälscht jemand im Sinne des Entstehens von Erbunwürdigkeit eine Urkunde, wenn er ein Testament vorschreibt und der Erblasser unterschreibt?

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05.09.2016

Mietpreisbremse und kein Ende…

Die vielgelobte „Mietpreisbremse“, die vor rund einem Jahr in Kraft getreten ist, stellt sich in der Praxis immer mehr als nutzloses Instrument heraus. Obwohl sich ein Markt kaum durch Gesetze, die an der Mietwirklichkeit vorbeigehen, regulieren lassen dürfte und die Frage als durchaus berechtigt anzusehen ist, inwieweit eine solche Regulierung überhaupt notwendig ist, dringen Politiker nun auf Verschärfung der Regelungen.

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05.09.2016

Zustimmungsverweigerung bei Vermietung

Gerade in kleinen Eigentumswohnanlagen ist es mitunter im Sinne der Wohnungseigentümer, Vermietung nicht bzw. nur eingeschränkt zuzulassen. Insofern finden sich mitunter in Gemeinschaftsordnungen Regelungen, wonach die Vermietung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder des Verwalters bedarf und diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden könne.

Das LG Koblenz hatte sich am 4. 8. 2016 mit der Frage zu beschäftigen, wann eine Vermietung so stark in die Rechte der anderen Wohnungseigentümer eingreift, dass sie aus wichtigem Grunde versagt werden kann.

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