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07.02.2017

Vorsicht bei verspäteter Rückgabe des Mietobjekts

Ein Mieter, dem ordnungsgemäß gekündigt wurde – beispielsweise aufgrund Eigenbedarfs –, dann aber trotzdem nicht zum Ende der Kündigungsfrist auszieht, muss damit rechnen, dass der Vermieter für die Zeit der Nutzung nach Ablauf der Kündigungsfrist eine Nachforderung geltend macht. Denn die rechtmäßig ausgesprochene Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist und damit auch die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung zur Miethöhe. Nach diesem Zeitraum, also nach verstrichener Kündigungsfrist, wird für die Gebrauchsüberlassung nicht mehr die ursprünglich vereinbarte Miete, sondern eine sogenannte Nutzungsentschädigung vom Mieter geschuldet. Diese darf der Vermieter anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzen, wie der BGH nun in einer Entscheidung vom 18.1.2017 (Aktenzeichen: VIII ZR 17/16) entschied. Er bestätigte damit ein Urteil des Landgerichts München I.

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30.01.2017

Verpflichtung zur Zahlung der Heimkosten trotz Ausschlagung der Erbschaft?

Kann eine Pflege zu Hause nicht sichergestellt werden, bleibt vielen Angehörigen nichts anderes übrig, als den Betroffenen in ein Pflegeheim umzusiedeln. Dies ist oftmals gerade dann die letzte Option, wenn eine Pflege zu Hause bei Zuhilfenahme von Pflegepersonen an den finanziellen Verhältnissen scheitert und der Angehörige gesundheitlich oder beruflich nicht in der Lage ist, die Pflege selbst zu übernehmen. Gerade in Fällen, in denen kein Vermögen vorhanden ist, stellt sich oftmals die Frage nach der Übernahme der Heimkosten.

Das OLG Oldenburg hatte sich in einem Beschluss vom 21.12.2016 mit der Frage zu beschäftigen, ob eine Tochter trotz Ausschlagung der Erbschaft nach ihrer Mutter für die Heimkosten einzustehen hat.

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30.01.2017

Kann sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Rahmen einer Wohnraumkündigung auf Eigenbedarf berufen? Welche Folge hat die Verletzung der sogenannten Anbietpflicht?

In der Praxis nicht selten ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter. Immer dann, wird Wohnraum ausschließlich zum Zwecke der Vermietung gehalten, steht eine solche Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Raum, auch wenn sie nicht explizit gegründet wurde. Will nun ein Angehöriger eines Gesellschafters die Wohnung beziehen, stellt sich die Frage, ob die Vermieter-GbR zu diesem Zweck das bestehende Wohnraummietverhältnis kündigen darf. Dies nämlich steht auf den 1. Blick in gewissem Widerspruch zur gesetzlichen Regelung, da das Rechtssubjekt GbR selbst nicht wohnen kann und eigentlich auch keine Angehörigen hat.

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27.01.2017

Verspätete WEG-Abrechnung rechtfertigt keine verspätete Abrechnung der Nebenkosten gegenüber Mieter

Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass die Betriebskosten für die Wohnung als Vorauszahlungen geschuldet sind und der Vermieter einmal im Jahr über die Vorauszahlungen abzurechnen hat, muss der Vermieter dies innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB tun. Rechnet der Vermieter erst nach dieser Frist ab, muss der Mieter einen sich zu Gunsten des Vermieters ergebenden Saldo nicht mehr zahlen. Umgekehrt ist der Vermieter aber auch nach Ablauf dieser Jahresfrist verpflichtet, ein sich zugunsten des Mieters ergebendes Guthaben auszuzahlen.

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27.01.2017

Anspruch auf Fahrstuhl wegen Gehbehinderung?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte ein Eigentümer zwei Wohnungen; die von ihm selbst bewohnte ist im 5. Stock gelegen, eine weitere – allerdings deutlich kleinere Wohnung – befindet sich im Erdgeschoss und ist vermietet.

Durch entsprechenden Antrag in der Eigentümerversammlung will der Kläger einen Personenaufzug genehmigen lassen, weil er und seine Frau die zu 100 % schwerbehinderte Enkeltochter zeitweise betreuen würden und die Enkeltochter nur über einen solchen Personenaufzug in die Eigentumswohnung gelangen könne. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht im Wege der Beschlussersetzung dem Kläger teilweise recht gegeben. Der BGH hat dieses Urteil nun wieder aufgehoben und die Klage abgewiesen (BGH, Urteil vom 13.1.2017, Aktenzeichen: V ZR 96/16).

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29.11.2016

Gewerberaummietrecht – mündliche Anmietung von Kellerräumen

Die Kasuistik zur Schriftform des § 550 BGB ist nahezu unüberschaubar. Auch sind die Ergebnisse, die insbesondere der BGH zu verschiedenen Fallgestaltungen in der Vergangenheit gefunden hat, oftmals eine Überraschung mit weitreichenden Folgen: Ein langfristig geplanter Mietvertrag wird nach einem Jahr kündbar. Wenig überraschend ist eine Entscheidung des OLG Frankfurt vom 27.4.2016, in welcher sich der Senat mit der Frage beschäftigte, ob die zusätzliche mündliche Anmietung eines Kellerraums zu einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führt. Das Gericht bestätigte dies.

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29.11.2016

Grundbuchberichtigung nach Erbfall

Befindet sich ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung im Nachlass, muss nach einem Erbfall eine Grundbuchberichtigung auf den Erben/die Erben vorgenommen werden. Eine solche Grundbuchberichtigung bedarf allerdings des Erbennachweises. Aufgrund durchaus erheblicher Kosten für einen Erbschein ist die „Ersatzlösung“, die beglaubigte Eröffnungsniederschrift eines notariellen Testaments zusammen mit einer Kopie desselben zum Nachweis der Erbenstellung vorzulegen, oft eine „preisgünstige Alternative“. Doch – geht dies immer?

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26.09.2016

Klausel im Gewerberaummietvertrag zur Umlage der Nebenkosten wegen unzulässiger Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter gemäß § 307 BGB unwirksam

 

Im Wohnraummietrecht werden entsprechend der gesetzlichen Vorgabe des § 556 a BGB die Nebenkosten grundsätzlich im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts umgelegt. Bekanntermaßen ist es im Gewerberaummietrecht möglich, von diesen für das Wohnraummietrecht zwingenden Vorschriften abzuweichen. Diese Freiheit in der Vertragsgestaltung findet jedoch eine Grenze, die jüngst vom Kammergericht Berlin mit Urteil vom 6.6.2016, Aktenzeichen: 8U 40/15, für die Umlage der Nebenkosten neu gezogen wurde.

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21.09.2016

Kein Rückgriff auf die Kaution bei verjährten Ansprüchen auf Nachzahlung von Betriebskosten

Erstmals hat sich der BGH zu der rechtlichen Qualität von Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung geäußert. Im Urteil vom 20.7.2016, Aktenzeichen VIII ZR 263/14, wurde nämlich entschieden, dass es sich bei Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters um wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 216 Abs. 3 BGB handelt. Das habe zur Folge, dass es dem Vermieter aufgrund dieser gesetzlichen Regelung verwehrt sei, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit = Kaution zu befriedigen.

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16.09.2016

Schleppender Zahlungseingang einer Behörde auf die Miete

Wird eine Wohnung von einem Mieter bewohnt, der Sozialleistungen erhält, wiegt sich der Vermieter oft in Sicherheit, dass die Zahlungen auf die Miete pünktlich und regelmäßig kommen. Unabhängig von allen anderen möglichen Kündigungsgründen – die Kündigungsmöglichkeit wegen 2-monatigen Zahlungsverzugs besteht unabhängig davon – stellt sich hier die Frage, ob verschleppte Zahlungen einer Behörde dennoch einen außerordentlichen Kündigungsgrund für den Vermieter darstellen können. Dieser Frage widmete sich der BGH in NZM 2016, 635 erneut.

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