BGH: Vermieter schuldet keine „Aufrüstung“ der Mietsache auf aktuelle Standards
Am 5.12.2018 entschied der BGH, dass jedenfalls dann ein Mietmangel an einer Wohnung nicht vorliegt, wenn der Wohnungszustand baulich mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Eine Anpassung an vermeintliche „heutige Standards zeitgemäßen Wohnens“ schuldet der Vermieter gerade nicht. Der Mieter könne keinen Neubaustandard fordern, wenn er älteren Wohnraum angemietet hat.
→ mehrNeues zum notariellen Nachlassverzeichnis
Das Gesetz sieht zugunsten des Pflichtteilsberechtigten das Recht vor, vom Erben ein notarielles Nachlassverzeichnis zu verlangen. In der Praxis soll dies gewährleisten, dass zuverlässige und vollständige Auskünfte über den Bestand des Nachlasses sowie eventuell getätigte Schenkungen vorgelegt werden. Oftmals erweist sich dies allerdings als reine Theorie, da gerade die notariellen Nachlassverzeichnisses oft ohne große Akribie, oftmals nur durch Beurkundung der Erklärung des Erben, abgefasst werden, auch wenn damit der Notar gegen seine Amtspflichten verstößt. Nun hatte sich das OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 6.7.2018 zum Aktenzeichen I-7 U 9/17 wieder einmal mit der Frage zu beschäftigen, wie tief im Rahmen der Erstellung des notariellen Nachlassverzeichnisses in die Ermittlungspflichten eingestiegen werden muss.
→ mehrHandelsregister - wie weise ich die Erbfolge nach?
Immer wieder steht in der Diskussion, mit welchen Mitteln ein Erbe seine Erbenstellung gegenüber Dritten nachzuweisen hat. Gibt es kein Testament oder nur ein privatschriftliches Testament, ist die Beantwortung der Frage einfach: Er muss einen Erbschein beantragen, um sich als Erbe zu legitimieren. Liegt allerdings ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag vor, wird es in der Regel ausreichen, diesen zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts vorzulegen, sodass ein Erbschein nicht beantragt werden muss; somit spart sich der Erbe mitunter immense Kosten für den Erbschein. Diese Ausnahme von der Regel greift allerdings – so nun auch das KG in einem Beschluss vom 16.7.2018 zum Az. 22 W 17/18 – nicht immer.
→ mehrEin Eiscafe ist kein Laden
Wenn in einer Teilungserklärung eine Sondereigentumseinheit als Laden bezeichnet ist, kann dort nicht ohne weiteres ein Eiscafe mit dem Angebot: Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke betrieben werden. Die Festlegung in der Teilungserklärung stellt nämlich eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar, die den Gebrauch des Sondereigentums regelt. Als Maßstab für die Auslegung des Begriffs „Laden“ ist auf den allgemeinen Sprachgebrauch abzustellen, weil eine Teilungserklärung immer aus der Sicht eines objektiven Empfängers auszulegen ist. Unter einem Laden ist danach eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann zu verstehen, nicht aber das Betreiben eines gastronomischen Lokals. Von einem solchen gehen – so das LG Frankfurt am Main im Urteil vom 27.9.2018 (2-13 S 138/17)- völlig andere Belastungen aus, als von einem Laden. Denn bei einem Eiscafe steht nicht mehr der bloße Verkauf von Waren im Vordergrund, sondern die Bewirtung. Die angebotene Bestuhlung lädt zum Verweilen ein; hierdurch ist mit einer verstärkten Kommunikation der Kunden zu rechnen. Damit verursacht ein Café bei typisieren Betrachtung eine höhere Störung als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.
→ mehrBestimmungen zu lebenslangem Wohnrecht der Mieter in Immobilienkaufvertrag als echter Vertrag zugunsten Dritter
Der BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, bei dem zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Käufer folgende Vereinbarung geschlossen wurde: »Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.« Nach rund 30 Jahren kündigten die neuen Eigentümer, die eine in einem Siedlungshaus gelegene Mietwohnung 2012 erworben hatten, das Mietverhältnis. In dem zwischen Mieter und Vermieter geführten Rechtsstreit war nun streitentscheidend, wie die in dem Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer getroffene Vereinbarung auszulegen war.
→ mehrSelbstnutzung für Instandsetzungsanspruch des Mieters nicht Voraussetzung
Ist die Mietsache instandsetzungsbedürftig, ist hierfür grundsätzlich nach § 535 Absatz ein Satz ein BGB der Vermieter zuständig. In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, hatte der Mieter die Wohnung jedoch ohne Zustimmung des Vermieters seiner Tochter und deren Ehemann überlassen, nutzte die Wohnung also nicht selbst. Dennoch verlangte er vom Vermieter die Instandsetzung der Gastherme. Amts- und Landgericht wiesen die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis ab.
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Eigenbedarfskündigung von Wohnraum auch möglich, wenn Wohnung partiell für Familie als Ferienwohnung genutzt werden soll
Mit Beschluss vom 21.8.2018 stellte der BGH klar, dass auch eine Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung als Zweit- und/oder Ferienwohnung die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllen kann. Daran könne auch steigender Wohnungsbedarf in Ballungszentren und Großstädten nichts ändern.
→ mehrZustimmung zur Mieterhöhung nicht widerrufsfähig
Vorgaben der Europäischen Union haben uns umfangreiche Widerrufsrechte für durch Verbraucher abgegebene Erklärungen beschert. Solche sieht das Gesetz insbesondere im Falle der Abgabe von Erklärungen rein im Wege des Fernabsatzes (ausschließlich unter Zuhilfenahme „unpersönlicher“ Medien wie Telefon, E-Mail) sowie im Rahmen der Abgabe von Erklärungen in der klassischen „Haustürsituation“ vor. Der deutsche Gesetzgeber hat diese Schutzregelungen, insbesondere das darin statuierte Widerrufsrecht, auch auf Mietverträge erstreckt. Nur für den Fall, dass der zukünftige Mieter, der gleichzeitig Verbraucher ist, eine Wohnung vollständig besichtigt hat, soll ein solches Widerrufsrecht für den Mietvertrag nicht gegeben sein. Der BGH hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob einem Mieter, der eine Zustimmungserklärung zu einer vermieterseitig geforderten Mieterhöhung abgegeben hatte, ein Widerrufsrecht zusteht. Er hat dies verneint.
→ mehrErbschein erforderlich trotz notariellem Testament?
Nach ständiger Rechtsprechung ersetzt regelmäßig die beglaubigte Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts mit notariellem Testament den Erbschein, sodass sich der Erbe, der sich aus dem notariellen Testament ergibt, auch ohne gesonderten Erbschein im Rechtsverkehr legitimieren kann. Dies gilt anerkanntermaßen dann nicht, wenn das notarielle Testament die Erbfolge nicht hinreichend klar ausweist. Fehlenden Nachweis der Erbfolge hat nun das OLG Düsseldorf in seinem Beschluss vom 20.7.2018 auch dann angenommen, wenn sich Zweifel an der Testierfähigkeit und damit an der rechtswirksamen Errichtung des notariellen Testaments ergeben.
→ mehrWann sind die Voraussetzungen einer sogenannten „Pflichtteilsstrafklausel“ erfüllt?
Gerade in Testamenten, die ohne juristische Beratung, oftmals über Vorlagen aus dem Internet, erstellt werden, finden sich Pflichtteilsstrafklauseln, die im Wortlaut oftmals nicht hinreichend klar sind. Unter Pflichtteilsstrafklauseln versteht man Bestimmungen, wonach ein Schlusserbe nach dem Letztversterbenden sein testamentarisches Erbrecht verlieren soll, verlangt er nach dem erstversterbenden Elternteil seinen Pflichtteil. Mit solchen Klauseln sollen faktisch enterbte Abkömmlinge auf den 1. Todesfall davon abgehalten werden, den überlebenden Ehegatten mit Forderungen aus dem Pflichtteil zu überziehen. Wann allerdings sind die Voraussetzungen für eine Pflichtteilsstrafklausel erfüllt?
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