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11.03.2014

Schadensersatz bei Schlüsselverlust (Schließanlage)

Immer häufiger kommt es auch in Wohnhäusern vor, dass eine Schließanlage eingebaut ist. Verliert der Mieter einen Schlüssel zu einer Schließanlage, kann ihn also bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zurückgeben, verlangt der Vermieter in der Regel die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage, um missbräuchlichen Zutritt zum Haus zu verhindern. Zurecht?

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11.03.2014

Schriftformnachholungsklausel im Erwerbsfall

Im Gewerberaummietrecht ist die Vereinbarung befristeter Mietverträge nicht nur nach wie vor zulässig, vielmehr auch die Regel. Sowohl Vermieter als auch Mieter ist häufig daran gelegen, sich längerfristig zu binden und damit einen mehrjährigen Mietvertrag – gegebenenfalls mit mehreren Optionen zur Verlängerung – abzuschließen. § 550 BGB verlangt in diesem Fall die Einhaltung der Schriftform. Diese erfordert alle für den Vertrag wesentlichen Regelungen – zum Beispiel Mietfläche, Mietzins, Mietzeit – schriftlich im Rahmen eines einheitlichen Vertrags niederzulegen. Wird die Schriftform nicht beachtet, ist der Mietvertrag entgegen seiner Befristung nach einem Jahr unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich kündbar.

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05.03.2014

Kündigt der Insolvenzverwalter während der Elternzeit, verliert der Arbeitnehmer die Möglichkeit der beitragsfreien Versicherung

Wenn über das Vermögen des Arbeitgebers das Insolvenzverfahren eröffnet wird, besteht das Arbeitsverhältnis zunächst fort. Nach § 113 Satz 2 InsO steht dem Insolvenzverwalter jedoch ein Kündigungsrecht zu. Gemäß  § 113 Satz 2 InsO beträgt die Kündigungsfrist höchstens drei Monate. Diese Frist geht allen längeren vertraglichen, tariflichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen vor. Als Ausgleich für die insolvenzbedingte vorzeitige Beendigung des Arbeitsverhältnisses gewährt § 113 Satz 3 InsO einen verschuldensunabhängigen Schadenersatzanspruch. Dabei ist § 113 InsO eine in sich geschlossene Regelung, die dem Arbeitnehmer keinen Anspruch darauf gewährt, dass der Insolvenzverwalter von der Höchstfrist des § 113 Satz 2 InsO keinen oder nur eingeschränkten Gebrauch macht. Das gilt selbst dann, wenn die Beendigung des Arbeitsverhältnisses sozialversicherungsrechtliche Nachteile nach sich zieht. Das Gesetz schützt den Arbeitnehmer allein durch den Schadenersatzanspruch nach § 113 Satz 3 InsO.

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24.02.2014

Abweichung bei der Vetragsausführung von den anerkannten Regeln der Technik nur bei ausdrücklicher Klarstellung möglich

Die Frage, wann ein Bauwerk einen Mangel hat, lässt sich meist durch einen Blick in die vertragliche Vereinbarung der Parteien beantworten. Grundsätzlich gilt: was die Vertragspartner als Beschaffenheit vereinbaren, das entspricht dem Vertragszweck.

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17.02.2014

Minderung und Kündigung bei fehlender Nutzungsgenehmigung – Mietmangel?

Werden Gewerberäumlichkeiten zur Nutzung zu einem bestimmten Zweck vermietet, muss dieser Zweck auch öffentlich-rechtlich zulässig sein. Ist er dies nicht, hat der Vermieter grundsätzlich dafür zu sorgen, dass eine entsprechende Nutzung behördlicherseits genehmigt wird. Wann allerdings stehen dem Mieterrechte zu, ist die Nutzung formal unzulässig?

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06.02.2014

Straftat außerhalb des Arbeitsverhältnisses: Kündigung kann bei Weiterbeschäftigungsmöglichkeit unwirksam sein

Ein Arbeitnehmer, der außerdienstlich eine Straftat begeht, riskiert eine personenbedingte bzw. verhaltensbedingte Kündigung. Allerdings muss der Arbeitgeber hierbei genauer prüfen, ob eine zumutbare andere Beschäftigungsmöglichkeit besteht. Unterlässt er diese Prüfung, so kann die Kündigung dennoch unwirksam sein. Dies entschied das BAG in einer Entscheidung vom 20.6.2013, 2 AZR 583/12, mit dem auf die Revision des Klägers das Verfahren zum Landesarbeitsgericht Berlin-Brandenburg zurückverwiesen wurde.

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24.01.2014

Beschluss über die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert Allstimmigkeit

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde 2010 ein Mehrheitsbeschluss gefasst, der einem Unternehmen die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Dach der Wohnungseigentumsanlage gestatten sollte. Die Klägerin ist Mitglied dieser Eigentümergemeinschaft und mit der Aufstellung einer solchen Mobilfunkantenne nicht einverstanden. Die gegen den Beschluss erhobene Anfechtungsklage war in erster und zweiter Instanz erfolgreich, so dass der Beschluss aufgehoben wurde. Die Gerichte führten aus, dass es sich bei der Anbringung einer Mobilfunkanlage um eine bauliche Veränderung handelt, die nach § 22 Abs. 1 i.V.m § 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft hätte. Mit der Revision möchten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. 

Der BGH entschied mit Urteil vom 24.1.2014, Aktenzeichen: V ZR 48/13, das der Beschluss der Allzustimmigkeit der Eigentümer bedurft hätte und deswegen unwirksam ist. Auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen bestehe  zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen. Dies stelle eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen muss (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).

Eine andere Beurteilung ist auch nicht mit Blick auf die Regelung des § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB geboten. Danach besteht zwar im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer eine Vermutung dafür, dass bestimmte Einwirkungen, zu denen auch Strahlenimmisionen gehören, unwesentlich und daher hinzunehmen sind, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden. Nicht aber regelt die Norm den Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll und ob hierzu bauliche Veränderungen mit all ihren Vorzügen und Nachteilen vorgenommen werden sollen. Der Rückgriff von § 22 Abs. 1 WEG auf den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG soll sicherstellen, dass das Recht jedes Wohnungseigentümers, auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen durch das Zustimmungserfordernis maßgebend Einfluss zu nehmen (§ 903 BGB), grundsätzlich gewahrt bleibt. In diese Befugnis darf nur eingegriffen werden, soweit Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen sind. Für die Konkretisierung dieser spezifisch wohnungseigentumsrechtlichen Geringfügigkeit liefern die in § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten immissionsrechtlichen Grenz- und Richtwerte keinen brauchbaren Maßstab. Das gilt umso mehr, als das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage - auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen - ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme verlangt.

23.01.2014

Zur Hinweispflicht des Arbeitgebers auf die Möglichkeit der Entgeltumwandlung

Arbeitnehmer können vom Arbeitgeber verlangen, dass von den künftigen Entgeltansprüchen bis zu 4 % der jeweiligen Beitragsbemessungsgrenze in der allgemeinen Rentenversicherung durch Entgeltumwandlung für eine betriebliche Altersversorgung verwendet werden, § 1a Abs. 1 Satz 1 BetrAVG. Das BAG hatte zu entscheiden, ob Arbeitgeber ver-pflichtet sind, den Arbeitnehmer von sich aus auf diesen Anspruch hinzuweisen. Das BAG hat mit Urteil vom 21.1.2014, Aktenzeichen: 3 AZR 807/11, entschieden, dass eine solche Hinweispflicht nicht besteht.

Eine Aufklärungspflicht folgt weder aus § 1a BetrAVG noch aus der Fürsorgepflicht des Arbeitgebers. Unterbleibt ein Hinweis und macht der Arbeitnehmer deshalb keinen Anspruch auf Entgeltumwandlung geltend, so kann er daher mangels Pflichtverletzung vom Arbeitgeber keinen Schadensersatz verlangen.

Der Fall hatte folgenden Hintergrund: Der Kläger war Arbeitnehmer im Betrieb des Beklagten. Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses verlangte er vom Beklagten Schadensersatz wegen pflichtwidriger Unterlassung eines Hinweises auf seinen Anspruch auf Entgeltumwandlung aus § 1a BetrAVG. Bei entsprechender Kenntnis von diesem Anspruch hätte er 215 Euro seiner monatlichen Arbeitsvergütung in eine Anwartschaft auf Leistungen der betrieblichen Altersversorgung umgewandelt. Als Durchführungsweg hätte er die Direktversicherung gewählt.

Die Klage auf Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 14.380,38 Euro hatte in allen Instanzen keinen Erfolg. Der Schadensersatzanspruch wurde dabei auf eine Hinweispflicht des Arbeitgebers gestützt. Eine solche Hinweis –  und Aufklärungspflicht kann sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergeben, § 242 BGB. Dieser dürfe jedoch nicht überspannt werden. Jeder Vertragspartner hat grundsätzlich selbst für die Wahrnehmung seiner Interessen zu sorgen. Der Arbeitgeber ist nicht ohne weiteres verpflichtet, Arbeitnehmer unaufgefordert über gesetzlichen Möglichkeiten zu unterrichten. Besondere Hin-weis – und Fürsorgepflichten beruhen auf den besonderen Umständen des Einzelfalls und sind stets das Ergebnis einer umfassenden Interessenabwägung.

Mangels Aufklärungspflicht des Arbeitgebers war dieser im konkreten Fall nicht verpflichtet, den Arbeitnehmer von sich aus auf diesen Anspruch hinzuweisen. Eine entsprechende Aufklärungspflicht ergab sich weder unmittelbar aus § 1a BetrAVG noch aus seiner allgemeinen Fürsorgepflicht. Daher fehlte es im Streitfall an der für einen Schadenser-satzanspruch erforderlichen Pflichtverletzung des Beklagten.

23.01.2014

Stellplatz-Inhaber darf diesen in seiner kompletten Breite nutzen

Der Eigentümer oder Mieter eines Tiefgaragenstellplatzes ist, muss sein Auto nicht mittig parken, sondern darf die gesamte Breite des Parkplatzes ausnutzen und das Fahrzeug eher auf der rechten Hälfte abstellen.

Im zu Grunde liegenden Fall stellte einen Renault-Fahrerin ihr Fahrzeug gelegentlich eher auf der rechten Hälfte des Stellplatzes ab. Einen Corsa-Fahrerin fühlte sich dadurch gestört. Sie werde durch das Ausnutzen des Stellplatzes bis zur Begrenzung beim Einsteigen in ihr  Fahrzeug behindert. Daher forderte sie die Renault-Fahrerin auf, es zukünftig zu unterlassen und eine Unterlassungserklärung zu unterschreiben. Die Renault Fahrerin weigerte sich. Sie gab an, ihr Fahrzeug nur dann an den äußeren rechten Rand des Stellplatzes zu parken, wenn links von ihr ebenso geparkt werden. Ansonsten könne sie nicht aus ihrem Auto aussteigen. Zweitens könnte die Corsa-Fahrerinja ebenfalls weiter rechts parken. Dadurch ließe sich eine Störung ausschließen.

Die Corsa-Fahrerin erhob daraufhin Klage verlangte die Verurteilung der Fahrerin des Renault dazu, es zu unterlassen, derart weit rechts zu parken, dass ein ungestörte Nutzung des Parkplatzes nicht möglich sei. Zwischen ihrem Fahrzeug (wenn es mittig geparkt sei) und dem anderen Fahrzeug müsse mehr als 50 cm an Zwischenraum verbleiben. Für den Fall der Zuwiderhandlung verlangte sie Euro 5.000,00.

Das Amtsgericht München wies mit Urteil vom 11.6.2013, Aktenzeichen: 415 C 3398/13, die Klage ab. Die Klägerin habe keinen Unterlassungsanspruch, da keine Beeinträchtigung ihres Eigentums vorliege. Das Parken der Renaultfahrerin stelle keine solche dar. Diese parke stets innerhalb der Grenzen ihres Parkplatzes. Sie sei zur Nutzung des kompletten Stellplatzes auch berechtigt. Dies ergebe sich schon daraus, dass sie auch ein breiteres Fahrzeug, das eventuell den gesamten Stellplatz benötigen würde, abstellen dürfte. Auch das Rücksichtnahmegebot sei nicht verletzt. Die Renaultfahrerin parke ihren PKW nur dann mehr rechts, wenn auch der Autofahrer auf ihrer linken Seite dies tue. Da das Rücksichtnahmegebot sich in beide Richtungen erstrecke, könne auch die Klägerin in einem solchen Fall nach rechts rücken.   

13.01.2014

Ordnungsmäßige Verwaltung gewahrt, wenn Eigentümerversammlung in Sommerferien einberufen wird?

Einmal im Jahr trifft es jeden Wohnungseigentümer. Dann steht die Versammlung an. Es liegt nahezu immer in der Natur der Sache, dass einzelnen Wohnungseigentümern der Termin für die Abhaltung der Versammlung nicht gefällt. Darf allerdings ein Verwalter auch in einer typischen Reisezeit, so zum Beispiel in den Ferien, die jährliche Versammlung einberufen? Oder leidet eine solche Versammlungen einem Einladungsmangel?

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