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19.04.2022

Altenwohnanlage – tritt der Ehegatte in das Mietverhältnis ein „wie immer“?

Verstirbt ein Mieter, stellt dies für den Vermieter immer einen potentiell Probleme prächtige Situation dar. Das Gesetz gibt dem Vermieter eine Klaviatur verschiedener Rechtsfolgen an die Hand – von der unkomplizierten Kündigungsmöglichkeit des Mietverhältnisses bis hin zur „Übernahmepflicht“ von Ehegatten und Hausgenossen. Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob der Ehegatte eines pflegebedürftigen Bewohners einer alten Wohnanlage in das bestehende Mietverhältnis auch dann eintritt, wenn er selber nicht pflegebedürftig ist.

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12.04.2022

Unterlassung-bzw. Beseitigungsansprüche der WEG bei Halten in der Feuerwehrzufahrt

Das neue Wohnungseigentumsgesetz hat ein paar Dinge grundlegend geändert. So ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEMoG allein zuständig, wenn es um die Durchsetzung von Rechten und Ansprüchen geht, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Nach altem Recht brauchte es immer dann, wenn es um Forderungen oder Ansprüche bezogen auf das Gemeinschaftseigentum geht, eines sogenannten Vergemeinschaftungsbeschlusses. Die WEG musste die Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer erst „an sich ziehen“ und beschließen, dass der Prozess durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt wird. Der BGH (Urteil vom 28.1.2022, V ZR 106/21) musste sich jetzt erstmals mit der neuen Rechtslage beschäftigen, nachdem eine Eigentümerin in einer Mehrhausanlage gegen die Nutzung der Feuerwehrzufahrt als Liefer- und Ladezone für eine in der Anlage gelegene Gewerbeeinheit geklagt hatte. Anlass war ein Beschluss der Gemeinschaft, dass für eine bestimmte Zeit die Anlieferung von Waren im Bereich des Gemeinschaftseigentums „geduldet“ wird.

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29.03.2022

Pflichtteilstrafklausel ausgelöst?

Das sogenannte Berliner Testament, mit welchem sich klassischer Weise Ehegatten für den 1. Erbfall zu Alleinerben einsetzen und hiernach die ehegemeinschaftlichen Kinder zu Schlusserben, ist häufig mit einer sogenannten Pflichtteilsstrafklausel versehen. Stört nämlich ein Schlusserbe durch Geltendmachung des Pflichtteils beim Alleinerben den Ehegatten die gemeinschaftliche Planung der Ehegatten, ist es häufig Wunsch, diesen dann als Sanktion auch von der Schlusserbfolge auszuschließen. Dies ist Sinn und Zweck der sogenannten Pflichtteilsstrafklausel. Gerade in Laientestamneten sind Pflichtteilsstrafklausel oft an unklare Kriterien gebunden, sodass die Gerichte sich immer wieder mit der Frage beschäftigen müssen, welcher Akt des Pflichtteilsberechtigten nun genau die Sanktion auslösen soll. Am 01.02.2022 zum Az. 21 W 182/21 musste nun das Oberlandesgericht Frankfurt am Main Feststellungen treffen.

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22.02.2022

Das Abstellen eines E-Autos in der Tiefgarage kann nicht per Beschluss verboten werden

Es ist anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz für Nutzungsregelungen hinsichtlich des Gemeinschafts- und Sondereigentums besitzt. Nach neuer Rechtslage ist dies in § 19 Abs. 1 WEG geregelt. Aber auch diese Beschlusskompetenz hat ihre Grenze; so ist es nach herrschender Meinung anerkannt, dass ein Beschluss über eine Nutzungsregelung dann wegen Überschreitung der Beschlusskompetenz nichtig ist, wenn er ein Sondernutzungsrecht „aushöhlt“. Im Zuge der jetzt vermehrt auftretenden Problematik im Zusammenhang mit einer erhöhten Brandlast von Elektroautos hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft jetzt die Idee, das Abstellen von E-Autos in der Tiefgarage generell zu verbieten. Das Amtsgericht Wiesbaden hob diesen Beschluss jetzt mit Urteil vom 4.2.2022 (Az.: 92 C 2541/21) auf.

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12.01.2022

Wann ist ein Zahlungsverzug erheblich?

Ein Vermieter kann nach dem Gesetz ein Mietverhältnis jedenfalls dann kündigen, wenn er für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB. Wann aber liegt ein nicht unerheblicher Teil der Miete vor? Dass dieser Betrag unterhalb von 2 Monatsmieten liegen kann, ergibt sich ebenfalls aus dem Gesetz, denn § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB gewährt dem Vermieter darüber hinaus ein Kündigungsrecht, wenn der Mieter mit der Entrichtung von 2 Monatsmieten in Verzug ist. Amts- und Landgericht Berlin haben die Frage nach dem erheblichen Zahlungsverzug unterschiedlich beantwortet, der BGH entschied nun in 3. Instanz:

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11.01.2022

Wie warm muss meine Wohnung sein?

Kaum jemand macht sich Gedanken darüber, ob man einen Anspruch auf eine bestimmte Raumtemperatur hat. Lässt sich die Wohnung ausreichend beheizen, wird darüber auch kein Streit entstehen. Das hanseatische OLG (OLG Hamburg, Urteil vom 30.12.2020 - 4 U 21/20) hatte sich aber nun mit einem Fall zu beschäftigen, bei dem die Klägerin einen Mangel behauptete, weil eine bestimmte Raumtemperatur nicht erreicht und damit eine bestimmte Heizleistung nicht hergestellt wurde.

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10.01.2022

„Testamentum Mysticum“ – Unwirksamkeit eines Testaments, wenn sich der Erbe nur aus einer Anlage ergibt

Am 10.11.2021 zum Az. IV ZB 30/20 hatte sich der BGH in letzter Instanz mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit eine Person Erbe werden könne, deren Identität sich im Rahmen eines handschriftlichen Testament nur aus einer Anlage ergibt, die ihrerseits nicht handschriftlich geschrieben ist. Wie auch schon das OLG Frankfurt am Main in 2. Instanz kam der BGH zu dem Ergebnis, dass eine wirksame Erbeinsetzung so nicht erfolgen könne

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05.01.2022

Der BGH hebt wieder einmal Landgericht Berlin auf – keine Mietminderung wegen benachbarter Großbaustelle

Wieder einmal hat der Bundesgerichtshof den vielen Alleingängen der Berliner Gerichte im Mietrecht einen Riegel vorgeschoben. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht hatten einem Mieter recht gegeben, der die Miete wegen Baulärms einer Baustelle in der unmittelbaren Umgebung seiner Mietwohnung minderte. Das Urteil erging am 24.11.2021 zum Az. VIII ZR 258/19.

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03.12.2021

Erste Hinweise des BGH zur Handhabung von Gewerberaummietverhältnissen in Corona

Die Frage, ob Gewerberaummieter berechtigt sind, Mieten wegen Betriebsschließungen oder Betriebseinschränkungen in Zeiten von Corona zu kürzen, wird aktuell von den Instanzgerichten sowohl im Ergebnis als auch in der Argumentation äußerst unterschiedlich beantwortet. Eine klare Linie, die der Anwalt seinem Mandanten vorgeben kann, gibt es nicht. So sind viele Verfahren von Vermietern gegen Ihre Mieter wegen verringert gezahlter Miete anhängig, ebenso andersherum: Mieter pochen auf Mietreduzierung. Mehrere Revisionen sind beim Bundesgerichtshof anhängig, der nun einen 1. Hinweis gegeben hat. Das maßgebliche Urteil soll am 12.01.2022 verkündet werden.

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25.11.2021

Muss ein Eigentümer das Betreten seines Sondereigentums gestatten?

 

Mit dieser Frage hat sich das Amtsgericht Hamburg-Sankt Georg (Beschluss vom 09.07.2021 - 980b C 36/20 WEG) beschäftigt und ist in einem Beschluss – das Verfahren hatte sich in der Zwischenzeit erledigt – zu dem Ergebnis gekommen, dass diese Frage in bestimmten Fällen eindeutig mit Ja zu beantworten ist.

Es kommt immer mal wieder vor, dass die Hausverwaltung oder ein Handwerker in die Wohnung eines Sondereigentümers muss, um Schäden zu begutachten, Arbeiten durchzuführen oder – wie im vorliegenden Fall – weil die Heizkostenverteiler überprüft werden müssen. Dabei ist es egal, ob die Heizkostenverteiler oder die Heizkörper im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen. Das Ablesen derselben ist erforderlich, um die Kosten in der Gemeinschaft nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel vornehmen zu können. Hier war es dazu gekommen, dass Unregelmäßigkeiten festgestellt wurden, die eine Überprüfung der Verbrauchserfassungsgeräte notwendig machten, von den Beklagten aber nicht freiwillig zugelassen wurden. Die Gemeinschaft entschloss sich daher per Beschluss, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung dieser Überprüfung zu beauftragen, die im vorliegenden Fall durch eine Klage auf Duldung eingefordert wurde.

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