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22.08.2011

WEG-Verwalterbestellung im Wege der einstweiligen Verfügung möglich

Die Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften mit den naturgemäß oft sehr unterschiedlichen Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer verlangt eine gute Führung. Ist diese nicht gewährleistet, stellt sich für manchen Wohnungseigentümer die Frage, wie er einen aus seiner Sicht untauglichen Verwalter los werden kann, ohne dass »das Schiff seinen Steuermann verliert«.

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19.08.2011

Einvernehmliche einmalige Verlängerungen des Abrechnungszeitraums für Betriebskosten möglich

Die Betriebskostenabrechnung ist sowohl im Gewerberaummietrecht als auch im Wohnraummietrecht ein leidiges Thema. In Anbetracht der umfassenden Rechtsprechung und der vielen Fallstricke, die diese Themenstellung bietet, wurde eine früher eher laxe Handhabung vielen Vermietern zum Verhängnis. In Anbetracht der doch diffizilen rechtlichen Situation versuchen viele Vermieter, »Ordnung« zu schaffen und mitunter unterjährige Abrechnungsperioden für Betriebskosten dem Kalenderjahr anzugleichen. Mit der Frage, unter welchen Umständen dies möglich ist, hatte sich der Bundesgerichtshof am 27.07.2011 (VIII ZR 316/10) zu beschäftigen.

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19.08.2011

BGH legt Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung nochmals klar

Die Eigenbedarfskündigung für Wohnraum ist eine sehr komplexe rechtliche Aufgabe, die von Laien oft unterschätzt wird. Kommt der Vermieter zum Anwalt und legt eine selbst verfasste Eigenbedarfskündigung vor, wird der Anwalt ihn häufig darüber aufklären müssen, dass diese Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis nicht zu beenden vermag.

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20.05.2011

Änderungen des Testamentsvollstreckers - negative Beeinträchtigung der Schlusserbenposition?

Das sogenannte Berliner Testament ist in der Praxis eine sehr häufig vorkommende Form der letztwilligen Verfügung. Es stellt eine spezielle letztwillige Verfügung aus dem Bereich des gemeinschaftlichen Testamentes dar. Gemeinschaftlich ist ein Testament dann, wenn 2 Personen, in aller Regel Ehegatten, gemeinschaftlich über ihren späteren Nachlass verfügen. Die Besonderheit des Berliner Testaments ist es, dass sich die Ehegatten wechselseitig bedenken und gleichzeitig nach dem Tod des Letztversterbenden sogenannte Schlusserben einsetzen, die häufig die gemeinsamen Kinder sind oder – bei kinderlosen Ehepartnern – nahe Anverwandte. Ergibt sich aus dem Wortlaut oder der Auslegung eines solchen Testamentes nichts anderes, ist diese Schlusserbeneinsetzung bindend, d.h., die Rechtsposition des späteren Erben darf zumindest nach dem Tod einer der Ehepartner nicht mehr einseitig verschlechtert werden. Diese Bindungswirkung wird in der Praxis häufig unterschätzt.

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16.05.2011

Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Lärmbelästigung und ihre Verjährung

In der Praxis stellen sich gerade im Wohnraummietrecht häufig Probleme durch Lärmbelästigung. Aktuell in der Diskussion war die Thematik um die Frage, welcher Kinderlärm hinnehmbar ist. Auch zwischen den Mietern gibt es unterschiedliche Auffassungen, was im Rahmen des Mietgebrauchs an Lautstärke noch akzeptabel erscheint und nicht. Ist das scheinbar akzeptable Maß überschritten, sehen sich Mieter in Mehrfamilienhäusern oft berechtigt, ihrerseits die Miete zu mindern.die Frage ist dann, wie schnell der Vermieter gegenüber dem lärmenden Mieter reagieren muss, um Mieteinbußen seinerseits dort zu realisieren.

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16.05.2011

Gerichtlichen Einforderung zukünftiger Miete nun durch den BGH erleichtert!

Allgemein bekannt ist, dass Mietverfahren in der Bundesrepublik Deutschland doch einige Zeit in Anspruch nehmen. Selbst wenn ein deutsches Gericht in der Regel Räumungssachen vorrangig terminiert, kommt es oft zu der Situation, dass der Mieter, der schon vor der Kündigung nicht gezahlt hat,  nach der Kündigung zwar weiter nutzt, jegliche Mietzahlungen allerdings weiter einstellt. Dies erhöht den Schaden beim Vermieter oft massiv. In der Praxis war es für den Rechtsanwalt in solchen Fällen nicht immer risikolos, im Rahmen von Zahlungsklage und Räumungsklage auch zukünftige Nutzungsentschädigung gleich mit einzuklagen, da die Anforderungen auf die Zulässigkeit einer solchen Klage auf zukünftige Leistung von der Rechtsprechung bislang sehr hoch angesiedelt waren.

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05.04.2011

Übernahmeverpflichtung der Wohnungseigentümer für Kredit des Verwalters?

Mitunter ist der praktische Bedarf nach einer Finanzierung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft immens. Hat zum Beispiel eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf Reparatur bzw. Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums aus Kostengründen lange Jahre verzichtet, ergibt sich häufig ein solch großer Reparaturstau, dass Rücklage und auch Sonderumlage den Finanzbedarf für die Durchführung der notwendigen Arbeiten nicht mehr decken können. Mit der Frage, inwieweit der Verwalter einen Kredit zur Finanzierung notwendiger Arbeiten aufnehmen durfte und von den Eigentümern dessen Übernahme verlangen kann, hatte sich nunmehr der BGH zu beschäftigen.

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28.03.2011

Ist Elternteil zugleich Erbe wird für die Vermächtniserfüllung des minderjährigen Kindes einen Ergänzungspfleger benötigt

In der Praxis sind häufig Konstellationen anzutreffen, wonach Großeltern nicht nur ihre eigenen Kinder, sondern auch die minderjährigen Enkel mit ihrer letztwilligen Verfügung bedenken. Dies hat in der Praxis auch steuerliche Vorteile, da die Freibeträge so besser ausgenutzt werden können. In der Regel werden diese Minderjährigen von ihren sorgeberechtigten Eltern vertreten, so dass die Eltern im Rahmen des jeweiligen Erbfalls eine Doppelstellung dann einnehmen, wenn zum Beispiel der minderjährige Enkel im Wege des Vermächtnisses einen Gegenstand aus dem Nachlass erhalten soll.

Mit einem Fall, in dem dem minderjährigen Enkel ein vermietetes Grundstück mit aufstehen der Immobilie zugewandt wurde, während dessen seine Mutter Erbin wurde, hatte sich das OLG München im Februar 2011 zu beschäftigen.

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22.03.2011

WEG: Klagefrist auch dann gewahrt, wenn zunächst Verband und nicht die übrigen Miteigentümer verklagt werden!

Seit der Anerkennung der Rechtsfähigkeit des Verbandes der Wohnungseigentümer als eigenes Rechtssubjekt ist in der Praxis die Unterscheidung oft schwer, ob eine Klage auf Beschlussanfechtung nun gegen den Verband oder gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten ist. Grundsätzlich muss sich der Kläger bei Einreichung hier festlegen.

Was allerdings passiert, verklagt er den/die falschen? Ist dennoch die strenge Beschlussanfechtungsfrist von einem Monat gewahrt?

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10.03.2011

Rechtsmissbräuchliche Vermieterkündigung bei unzulässiger Verweigerung der Untervermietungserlaubnis

Regelmäßig ist in Mietverträgen, gleich ob Wohnraum oder Gewerbe, vorgesehen, dass eine Untervermietung nur nach vorheriger Zustimmung des Vermieters erlaubt ist. Im Wohnraummietrecht kann weiterhin nicht ausgeschlossen werden, dass die Wohnung untervermietet wird, wenn keine Gründe ersichtlich sind, die gegen eine Untervermietung sprechen. Verweigert der Vermieter ohne entsprechende Gründe die Zustimmung, kann der Mieter nach § 540 I Satz 2 BGB das Mietverhältnis kündigen.

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