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12.01.2016

Zumutbares Lüftungsverhalten im Mietverhältnis

Ein Mieter kürzt nach dem Auftreten von Schimmel in der Wohnung die Miete. Die seitens des Vermieters eingereichte Klage auf die Differenzmiete ist in 1. Instanz erfolgreich. Das Gericht hatte ein Sachverständigengutachten zu der Ursache der Schimmelbildung eingeholt. Der Gutachter kam im wesentlichen zu folgendem Ergebnis: die Schimmelbildung gehe nicht auf von außen auf die Wohnung einwirkende Feuchtigkeit zurück ; der Schimmel sei vielmehr durch das Wohnverhalten des Mieters hervorgerufen, der trotz ausreichender Beheizung der Wohnung eine Schimmelbildung nur durch ein 3-4 mal tägliches Stoßlüften für 5-10 Minuten vermeiden könne. Einem berufstätigen Mieter könne ein solches Lüftungsverhalten jedoch nicht zugemutet werden. Entsprechend müsse der Vermieter sein Gebäude an die heutigen Anforderungen anpassen, einer Schimmelbildung daher bauphysikalisch entgegenwirken, sodass es auch einem berufstätigen Mieter möglich sei, durch Lüften einer Schimmelbildung vorzubeugen.

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03.12.2015

Auch in rechtlich einfach gelagerten Fällen darf ein Rechtsanwalt beauftragt werden

Zahlt ein Schuldner nicht und reagiert auch nicht auf Mahnungen, stellt sich die Frage, wie man an sein Geld kommt. Die nächste Schritt ist dann regelmäßig die Beauftragung eines Rechtsanwalts. Mitunter erlebte man dann insoweit eine Überraschung, als dass die Kosten der Rechtsanwaltsbeauftragung vom Schuldner nach gerichtlicher Ansicht nicht zu übernehmen waren. Argumentiert wurde, in einem solch einfach gelagerten Fall sei die Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht zweckmäßig oder erforderlich oder zumindest dem Umfang nach auf ein Schreiben einfacher Art zu begrenzen. Dem hat der BGH nun einen Riegel vorgeschoben.

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02.12.2015

Videoüberwachung des eigenen Grundstückseingangs nach Amtsgericht München ausnahmsweise zulässig

In der Praxis werden immer häufiger Fragen nach Möglichkeiten des Schutzes und der Überwachung des eigenen Grundeigentums gestellt. Das Amtsgericht München beurteilte nun in einem Urteil vom 20.3.2015 eine Videoüberwachung des privaten Grundstückseingangs und eines schmalen Gehwegsstreifen unmittelbar davor positiv. In dem zu beurteilenden Einzelfall allerdings war das Anbringen der Kamera mit dem Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht und der zuständigen Polizeiinspektion abgesprochen. Kann dies nun auch allgemein gelten?

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27.11.2015

Konkludente Benennung eines Ersatztestamentsvollstreckers

Im Rahmen der Gestaltung von letztwilligen Verfügungen bietet es sich in bestimmten Konstellationen wie z.B. bei Geschiedenentestamenten, Bedürftigentestamenten oder Testamenten, an denen minderjährige Erben beteiligt sind, an, über die Anordnung einer Testamentsvollstreckung nachzudenken. Gerade im Rahmen von privatschriftlichen Testamenten, die ohne juristische Beratung erstellt sind, findet sich häufig keine Regelung für den Fall, dass der Testamentsvollstrecker vor Amtsannahme wegfällt oder die Amtsannahme ablehnt. Dann ist das Nachlassgericht gezwungen, das Testament auszulegen und sich die Frage zu stellen, inwieweit der Erblasser trotz fehlender ausdrücklicher Regelung zur Ersatztestamentsvollstreckung eine konkludente Anordnung getroffen hat. Mit einem dementsprechenden Fall hatte sich das OLG Schleswig am 6.7.2015 zu beschäftigen.

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27.11.2015

Nachmietergestellung

Nachhaltig hält sich der „Irrglaube“, dass es jedem Wohnraummieter erlaubt sei, sich durch die Benennung von mindestens 3 Nachmietern aus dem Mietverhältnis sofort zu lösen. Diese Annahme birgt mehrere Irrtümer: Die Berechtigung, einen Nachmieter zu stellen, besteht nur bei vertraglicher Vereinbarung oder in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn die Fortsetzung eines längerfristigen Mietverhältnisses dem Mieter aus triftigen Gründen nicht zumutbar ist; Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit scheiden insofern in aller Regel aus. Besteht dem Grunde nach das Recht des Mieters, bedarf es keiner 3 Benennungen. Er müsste dann lediglich einen benennen, der passt.

Der BGH hatte sich am 7.10.2015 nun mit der Frage zu beschäftigen, welche Voraussetzungen ein Vermieter an die Akzeptanz eines Nachmieters stellen kann und welche Angaben der Mieter zur Person des Nachmieters machen muss.

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20.11.2015

Fälligkeit einer Werklohnforderung bei Schlussrechnung durch den Auftraggeber

Der Beginn der Frist für die Verjährung kann auch durch eine Abschlussrechnung des Auftraggebers in Gang gesetzt werden, wenn der Auftragnehmer keine prüffähige Schlussrechnung einreicht, der Auftraggeber hierfür eine angemessene Frist gesetzt hat und nach Verstreichen lassen die Berechnung der Schlussforderung schließlich selbst vorgenommen hat. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Fälligkeit der Werklohnforderung auch als Schlussrechnung gekennzeichnet wird und für den Auftragnehmer prüfbar ist.

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10.11.2015

Außerordentliche Kündigung mit sozialer Auslauffrist

Nicht immer, wenn ein Sachverhalt den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung rechtfertigt, muss diese auch fristlos ausgesprochen werden. Das BAG hatte in einem Fall zu entscheiden, in dem tarifvertraglich eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen war. Die Arbeitnehmerin wurde aufgrund eines Fehlverhaltens außerordentlich mit einer so genannten sozialen Auslauffrist gekündigt. Diese Kündigungsfrist entsprach dabei derjenigen der ordentlichen Kündigung. Hatte das Arbeitsgericht und das Landesarbeitsgericht der gegen die Wirksamkeit der Kündigung gerichteten Klage noch stattgegeben, so hob das BAG mit Urteil vom 13.5.2015 (2 AZR 531/14) dieses auf und verwies den Rechtsstreit an das LAG zurück.

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24.09.2015

Nebenkosten des vermietenden Eigentümers erst nach Beschlussfassung der WEG abrechenbar?

Der vermietende Wohnungseigentümer steht bei verzögerter Abrechnung des Hausgeldes innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft oft vor dem Problem, dass er zwar gegenüber seinem Mieter innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB über die Betriebskosten abrechnen muss, um mit der Nachforderung aus der Abrechnung nicht ausgeschlossen zu sein; allerdings ist ihm diese Abrechnung regelmäßig erst dann möglich, wenn er seinerseits die – beschlossene – Jahresabrechnung der Hausverwaltung in Händen hält. Was aber ist, wenn ihm diese Abrechnung zum Ende der Abrechnungsperiode noch nicht vorliegt, bzw. der Beschluss hierüber nicht gefasst wurde?

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24.09.2015

Folgen der Duldung einer zweckwidrigen Nutzung

Die Teilungserklärung beschreibt das Teileigentum des Beklagten als »Ladenraum«. In der Einheit wird über 20 Jahre hinweg eine Gaststätte betrieben. Nach Freigabe der Öffnungszeiten für Gaststätten hat diese Gaststätte seit 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet. Die Eigentümergemeinschaft fasst im Jahr 2011 einen Mehrheitsbeschluss, wonach die Gaststätte nicht mehr nach 1:00 Uhr nachts geöffnet haben darf. Der Verwalter wird mit der gerichtlichen Durchsetzung eines Unterlassungsanspruchs beauftragt.

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23.09.2015

Darf ein Sozialleistungsempfänger eine Erbschaft ausschlagen?

Im Zusammenhang mit Erbschaften und Pflichtteil stellt sich immer wieder das Problem, ob ein Sozialleistungsempfänger auf solche Ansprüche verzichten darf bzw. Erbschaften, insbesondere dann, sind sie werthaltig, auch ausschlagen darf. Im Jahre 2011 hatte der BGH für einen Pflichtteilsverzicht, den ein behinderter Sozialleistungsbezieher abgegeben hatte, entschieden, dass dieser grundsätzlich nicht sittenwidrig sei. In dieser Entscheidung hatte der BGH über die Frage der Sittenwidrigkeit einer Ausschlagung gerade nicht entschieden, vielmehr in einem so genannten obiter dictum, eine Art Randbemerkung, angedeutet, dass auch die Erbschaftsausschlagung wohl zu akzeptieren sei. Genau dies stellt nun das Landessozialgericht Bayern in einem Beschluss vom 30.7.2015 infrage.

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