Geltung von § 566 I BGB zugunsten der Vermieter?
Im Mietrecht gilt der Satz: Kauf bricht nicht Miete. Ausführlich geregelt ist dieser Satz in § 566 Abs. 1 BGB. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Mieterschutzvorschrift, die den Eintritt des Käufers in das vor der Veräußerung abgeschlossenen Mietverhältnis normiert. Vor dem Amtsgericht Neumarkt wurde nun folgender Fall verhandelt: ein Ehepaar besaß gemeinsam ein Doppelhaus, das sie auch gemeinsam vermieteten. Irgendwann kam es zu einer Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils auf einen Vermieter, der dem Mieter in der darauffolgenden Zeit kündigte. Als der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage. Während dieses Prozesses zog der Mieter dann doch aus, sodass der Rechtsstreit für erledigt erklärt wurde. Im Streit stand danach nur noch die Kostenentscheidung des Amtsgerichts, das nach der Hauptsacheerledigung die Kosten dem Mieter auferlegte. Der hiergegen vom Mieter eingelegten Beschwerde half das Landgericht Nürnberg-Fürth nicht ab und verwies die Sache an den BGH, weil die grundlegende Frage, ob § 566 Abs. 1 BGB analog auf diese Fallkonstellation anwendbar ist, noch nicht höchstrichterlich entschieden wurde.
→ mehrEigenbedarfskündigung - hohes Lebensalter des Mieters
Während in den letzten Jahren die Rechtsprechung die Anforderungen an die Begründetheit einer Eigenbedarfskündigung eher gelockert hat, geht nun das Landgericht Berlin einen anderen Weg. In seinem Urteil vom 12.02.2019 stellte es fest, dass alten Menschen ein deutlich erhöhter Schutz vor der Kündigung ihrer langjährig bewohnten Wohnung zustehen müsse und insoweit eigene Interessen des Vermieters eher zurückträten.
→ mehrUnd wer putzt jetzt meine Fenster?
Manchmal muss der BGH auch über ganz praktische Fragen entscheiden, so z.B. darüber, ob der Mieter einer Loft-Wohnung eines ehemaligen Fabrikgebäudes von seinem Vermieter verlangen kann, dass der ein feststehendes und daher nicht zu öffnendes Fensterelement häufiger als zweimal im Jahr reinigen lässt. Denn genau das fordern die Mieter von ihrem Vermieter mit dem Argument, das Glaselement würde sehr schnell verschmutzen, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere. Es sei daher erforderlich, dass das Fensterelement durch den Vermieter mindestens vierteljährlich gereinigt werde. Eine Reinigung durch die Mieter selbst sei mit großen Gefahren verbunden und daher nicht zumutbar.
→ mehrFiskus als gesetzlicher Alleinerbe eines Wohnungseigentümers
Findet sich qua Testament oder gesetzlicher Erbfolge kein Erbe für einen Nachlass, springt der Fiskus als gesetzlicher Alleinerbe ein. Dies gilt unabhängig davon, ob der Nachlass werthaltig oder dürftig ist. Befindet sich im Nachlass eine Eigentumswohnung laufen die Wohngeldverbindlichkeiten auch nach dem Tod des Eigentümers weiter. Haftet der Fiskus in diesem Fall unbegrenzt oder nur mit dem Nachlass? Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof am 14.12.2018 zum Az. V ZR 309/17 zu beschäftigen und kam zu dem Ergebnis, dass in der Regel nur mit dem Nachlass gehaftet werde.
→ mehrEigentümergemeinschaft kann einheitlichen Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern beschließen
In vielen Bundesländern gibt es seit einem Jahr eine Pflicht, bei vermieteten Wohnungen Rauchwarnmelder einzubauen. Eigentlich zuständig für den Einbau sind die Eigentümer als Vermieter. Oft wird aber der Einbau durch die Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss geregelt. Dieser Beschluss kollidiert manchmal mit dem Bedürfnis des Eigentümers oder Mieters, der vielleicht schon selbst die Wohnung mit entsprechenden Rauchwarnmeldern bestückt hat. Aber wie ist das eigentlich, können Mieter mit dem Argument, sie hätten die Wohnungen schon mit eigenen Rauchwarnmelder ausgestattet, von der getroffenen Regelung gemäß Beschlussfassung ausgenommen werden? Und steht der Wohnungseigentümergemeinschaft eigentlich die Beschlusskompetenz zu, über den einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern zu beschließen, sodass Eigentümer verpflichtet sind, die Rauchwarnmelder auch dann einbauen zu lassen, wenn die Wohnung schon über Rauchwarnmelder verfügt?
→ mehrBGH: Vermieter schuldet keine „Aufrüstung“ der Mietsache auf aktuelle Standards
Am 5.12.2018 entschied der BGH, dass jedenfalls dann ein Mietmangel an einer Wohnung nicht vorliegt, wenn der Wohnungszustand baulich mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Eine Anpassung an vermeintliche „heutige Standards zeitgemäßen Wohnens“ schuldet der Vermieter gerade nicht. Der Mieter könne keinen Neubaustandard fordern, wenn er älteren Wohnraum angemietet hat.
→ mehrNeues zum notariellen Nachlassverzeichnis
Das Gesetz sieht zugunsten des Pflichtteilsberechtigten das Recht vor, vom Erben ein notarielles Nachlassverzeichnis zu verlangen. In der Praxis soll dies gewährleisten, dass zuverlässige und vollständige Auskünfte über den Bestand des Nachlasses sowie eventuell getätigte Schenkungen vorgelegt werden. Oftmals erweist sich dies allerdings als reine Theorie, da gerade die notariellen Nachlassverzeichnisses oft ohne große Akribie, oftmals nur durch Beurkundung der Erklärung des Erben, abgefasst werden, auch wenn damit der Notar gegen seine Amtspflichten verstößt. Nun hatte sich das OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 6.7.2018 zum Aktenzeichen I-7 U 9/17 wieder einmal mit der Frage zu beschäftigen, wie tief im Rahmen der Erstellung des notariellen Nachlassverzeichnisses in die Ermittlungspflichten eingestiegen werden muss.
→ mehrHandelsregister - wie weise ich die Erbfolge nach?
Immer wieder steht in der Diskussion, mit welchen Mitteln ein Erbe seine Erbenstellung gegenüber Dritten nachzuweisen hat. Gibt es kein Testament oder nur ein privatschriftliches Testament, ist die Beantwortung der Frage einfach: Er muss einen Erbschein beantragen, um sich als Erbe zu legitimieren. Liegt allerdings ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag vor, wird es in der Regel ausreichen, diesen zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts vorzulegen, sodass ein Erbschein nicht beantragt werden muss; somit spart sich der Erbe mitunter immense Kosten für den Erbschein. Diese Ausnahme von der Regel greift allerdings – so nun auch das KG in einem Beschluss vom 16.7.2018 zum Az. 22 W 17/18 – nicht immer.
→ mehrEin Eiscafe ist kein Laden
Wenn in einer Teilungserklärung eine Sondereigentumseinheit als Laden bezeichnet ist, kann dort nicht ohne weiteres ein Eiscafe mit dem Angebot: Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke betrieben werden. Die Festlegung in der Teilungserklärung stellt nämlich eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar, die den Gebrauch des Sondereigentums regelt. Als Maßstab für die Auslegung des Begriffs „Laden“ ist auf den allgemeinen Sprachgebrauch abzustellen, weil eine Teilungserklärung immer aus der Sicht eines objektiven Empfängers auszulegen ist. Unter einem Laden ist danach eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann zu verstehen, nicht aber das Betreiben eines gastronomischen Lokals. Von einem solchen gehen – so das LG Frankfurt am Main im Urteil vom 27.9.2018 (2-13 S 138/17)- völlig andere Belastungen aus, als von einem Laden. Denn bei einem Eiscafe steht nicht mehr der bloße Verkauf von Waren im Vordergrund, sondern die Bewirtung. Die angebotene Bestuhlung lädt zum Verweilen ein; hierdurch ist mit einer verstärkten Kommunikation der Kunden zu rechnen. Damit verursacht ein Café bei typisieren Betrachtung eine höhere Störung als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.
→ mehrBestimmungen zu lebenslangem Wohnrecht der Mieter in Immobilienkaufvertrag als echter Vertrag zugunsten Dritter
Der BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, bei dem zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Käufer folgende Vereinbarung geschlossen wurde: »Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.« Nach rund 30 Jahren kündigten die neuen Eigentümer, die eine in einem Siedlungshaus gelegene Mietwohnung 2012 erworben hatten, das Mietverhältnis. In dem zwischen Mieter und Vermieter geführten Rechtsstreit war nun streitentscheidend, wie die in dem Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer getroffene Vereinbarung auszulegen war.
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