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12.07.2018

Betriebskosten: auch der in der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden

Der BGH hat jetzt aktuell entschieden, dass der im Rahmen der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens auf den Mieter umlegbar ist (BGH, Urteil vom 06.06.2018 - VIII ZR 38/17).

Was war passiert? In der Betriebskostenabrechnung wurde eine Versicherungsprämie für die Gebäudeversicherung umgelegt. Nach Einsicht in die Abrechnungsbelege stellten die Mieter fest, dass in der „All Risk-Versicherung“ auch ein Mietausfallschaden mitversichert war. In dem auf Zahlung der Nebenkosten gerichteten Klageverfahren konnte der Vermieter den auf den Mietausfall entfallenden Prämienanteil nicht hinreichend darlegen. Deshalb konnte dieser Anteil nicht aus der Versicherung herausgerechnet werden. Das Gericht ließ daher die Umlage der Kosten „Gebäudeversicherung“ insgesamt nicht zu. Laut BGH zu Unrecht! Der Mieter – so der BGH –, der die Gebäudeversicherung (mit-) finanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugute kommen. Er darf also vom Vermieter erwarten, für seine Zahlung eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Für den Mietausfallschaden besteht die Gegenleistung darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Im Verhältnis zum Vermieter ist er nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen solchen verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen; der Mieter ist auch bei fahrlässiger Verursachung regelmäßig davor geschützt, einem Rückgriffsanspruch des Gebäudeversicherers ausgesetzt zu sein. Dieser Regressverzicht erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung abgedeckten Mietausfall. Insofern ist es nicht richtig, dass der Vermieter sich eine Leistung bezahlen lässt, die nur ihm zugute kommt. Der BGH lässt damit die vollständige Umlage einer solchen Versicherung zu.


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