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11.01.2011

BGH präzisiert Rechtsprechung um maximale Länge des Kündigungsausschlusses im Wohnraummietrecht

Mit der Mietrechtsreform wurde im Wohnraummietrecht der Abschluss eines einfach qualifizierten Mietvertrags unzulässig. Ein solcher war immer dann gegeben, wenn für die Befristung des Mietvertrags keinen Grund schon bei Vertragsschluss vorlag und im Mietvertrag angegeben wurde. Diese einfach befristeten Mietverträge hatten nämlich für die Praxis allzu häufig zur Folge, dass der Mietvertrag schlicht endete, ohne dass der Mieter dies bemerkte. Er stand dann damit am Tage der Mietvertragsbeendigung quasi »obdachlos« dar, was für den Mieter ganz erhebliche Konsequenzen nach sich zog.

Nachdem allerdings gerade für Mieter dieser einfach qualifizierte Mietvertrag eine präferierte Gestaltungs Variante war, ließ eine Lösung, die im Ergebnis ähnlich war, nicht lange auf sich warten. Man vereinbarte nun nicht mehr die unzulässige Befristung, sondern schloss – einseitig oder beidseitig – über eine bestimmte Zeit einen Kündigungsverzicht ab. Dies wurde von der Rechtsprechung allgemein für zulässig erachtet, da damit der Mietvertrag nicht einfach endete, sondern mit Ablauf des Kündigungsverzicht das Mietverhältnis unbefristet fortbesteht. Damit war die Intention des Gesetzgebers bei Abschaffung des einfach qualifizierten Mietvertrages gewahrt und gleichzeitig dem Bedürfnis in der Praxis nachgekommen.

In 1. Instanz obsiegten die kündigenden Mieter, in der Berufung wurde das Urteil aufgehoben, so dass nun der BGH zu entscheiden hatte.

Die Wirksamkeit des vierjährigen Kündigungsausschlusses hängt entscheidend davon ab, ob es sich um eine formularmäßige Vereinbarung handelt. Denn der BGH hat entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters dann unwirksam ist, wenn der Mieter dadurch gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsbeginns länger als vier Jahre an den Mietvertrag gebunden wird.

Daher dürfe vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden könne, ein Zeitraum von vier Jahren nicht überschritten werden. Anderenfalls werde der Mieter unzumutbar in seiner Dispositionsfreiheit beschränkt.

 


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