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05.12.2017

Der Streit um den Baum, der zur fristlosen Kündigung führte

Auf der Loggia einer gemieteten Wohnung pflanzt der Mieter einen Ahornbaum. Dem Vermieter gefällt das gar nicht und er fordert den Mieter zunächst auf, den Baum zu entfernen. Als dieser nicht reagiert, verklagt er ihn erfolgreich auf Entfernung des Baums nebst Erdreich und Wurzeln. Das Urteil wird rechtskräftig, doch der Mieter denkt gar nicht daran, den Baum zu fällen. Darüber erbost setzt ihm der Vermieter eine Frist zur Beseitigung und droht ihm eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung an. Jetzt wird der Mieter zwar immer noch nicht tätig, allerdings teilt er dem Vermieter mit, dass er zunächst den Mieterverein und das bayerische Rote Kreuz kontaktieren wolle; außerdem sei  er aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, das Urteil so schnell umzusetzen, sprich den Baum zu fällen. Der Vermieter lässt ihn zunächst gewähren; er gewährt ihm eine Fristverlängerung von mehreren Wochen, wiederholt aber gleichzeitig nochmals die Androhung der Kündigung. Als die verlängerte Frist längst abgelaufen ist und der Baum immer noch auf der Loggia thront, spricht der Vermieter wie angekündigt die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Erst jetzt wird der Mieter tätig und entfernt den Baum überwiegend aber nicht vollständig. Im anschließenden Räumungsstreit lässt er vortragen, seine gesundheitlichen Probleme hätten ihn daran gehindert, früher tätig zu werden.

Der späte Aktionismus kann den Mieter jedoch nicht retten. Die Räumungsklage hat Erfolg. Das AG München verurteilt den Mieter antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Wohnung, weil es die fristlose Kündigung für wirksam erachtet (Urteil vom 11.7.2017, Aktenzeichen: 422 C 6905/17). Das Gericht sieht in dem Verhalten des Mieters eine so schwere Pflichtverletzung, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Dass der Vermieter den Mieter zuvor auf Entfernung des Baums verklagen musste stellt selbst noch keinen Kündigungsgrund dar. kündigungsrelevant ist nur die Weigerung des Mieters zum Tätigwerden nach Rechtskraft der Entscheidung. In den diversen Aufforderungsschreiben, die der Vermieter dem Mieter hat zukommen lassen, seien Abmahnungen zu sehen. In dem der Mieter diese beharrlich ignorierte, verhielt er sich grob vertragswidrig. Dabei retten ihn auch nicht seine gesundheitlichen Probleme. Schließlich sei es nicht zwingend notwendig gewesen, den Baum selbst zu fällen. Diese Aufgabe hätte auch auf einen Dritten delegiert werden können. Da das Gericht keine Anhaltspunkte dafür hatte, anzunehmen, dass der Mieter die Organisation notwendiger Telefonate oder das Schreiben von E-Mails durch seine gesundheitlichen Probleme unmöglich geworden war, führten diese nicht dazu, dass er das Urteil nicht hätte umsetzen können. Die weitestgehende Entfernung des Baumes nach dem Kündigungsausspruch kann die Vertragsbeendigung nicht unwirksam machen. Zwar sieht § 543 Abs. 3 Nummer 2 BGB eine Heilung des Mietverhältnisses vor, wenn eine vollständige Befriedigung des Vermieters erreicht ist. Diese Vorschrift ist jedoch auf Vertragspflichtverletzungen, die nicht im Bereich des Zahlungsverzuges liegen, nicht anwendbar.


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