Ein Döner-Imbiss ist kein Laden
Geklagt hatten die Mitglieder eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus 46 Einheiten besteht. Die in der Teilungserklärung als Laden bezeichnete Einheit der Beklagten hatten diese an einen Pizzabäcker/Döner-Laden vermietet. Die weiteren Einheit der Gemeinschaft sind als Wohnungen bezeichnet. Die streitbefangenen Einheit im Erdgeschoss ist zur Straße ausgerichtet. Die Wohnungseigentümer stören sich an der Vermietung und rügen, dass die von der teilungserklärungswidrigen Nutzung ausgehende Vermietung sie in ihren Rechten mehr beeinträchtigt, als die Nutzung als Laden. Unter einem solchen sei grundsätzlich ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehe, in dem sich Personal aufhält, Kunden ein-und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden. Bei einem Imbiss gehe es um den Verkauf von Lebensmitteln und den Verzehr dieser vor und in dem Laden. Im Unterschied zu einem reinen Verkaufsgeschäft sei durch diese Nutzung mit einer längeren Verweildauer der Kunden und vermehrten Geräusch-und Geruchsbelästigungen zu rechnen. Vor der Tür stünden regelmäßig Raucher und säßen in und vor dem Laden. Dies sei bei einer Nutzung als Laden gerade nicht zu erwarten.
Das Amtsgericht München stellte hierzu fest, dass die typischerweise mit einem Schnellimbiss verbundene Störung im Ergebnis größer sei als bei einer Nutzung als Laden. Dies ergebe sich schon aufgrund verlängerter Öffnungszeiten in den Abend-und Nachtstunden, mit denen bei einer Nutzung als Imbiss regelmäßig zu rechnen sei. Auch die zwangsläufig auftretenden Gerüche, die bei der Zubereitung der Speisen entstehen, würden die übrigen Eigentümer mehr beeinträchtigen, als der reine Verkauf von Waren. Selbstverständlich wären die mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen während der üblichen Ladenöffnungszeiten hinzunehmen. Im Ergebnis sei eine Nutzung als Gaststätte jedoch nicht von der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung »Laden« gedeckt.
Die klagenden Eigentümer hatten aufgrund eines sogenannten Vergemeinschaftungsbeschlusses die eigentlich bei jedem einzelnen Eigentümer befindlichen Abwehrrechte, hier gerichtet auf Unterlassung der Nutzung, an sich gezogen. Ohne einen solchen Vergemeinschaftungsbeschluss kann die WEG als Verband eine solche Unterlassungsklage nicht anstrengen. Erst durch den Beschluss wird der Anspruch auf die Gemeinschaft übertragen und kann von dieser geltend gemacht werden. In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Gemeinschaft einen solchen Beschluss gefasst, sodass die Klage vollumfänglich erfolgreich war. Der Eigentümer der Teileigentumseinheit »Laden« muss daher die Störung beseitigen und hierzu gegebenenfalls das Mietverhältnis mit seinem Mieter kündigen.
