Fehlende Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft einen zweiten Verwalter zu bestellen

In einem Urteil des Landgerichts Hamburg vom 15.11.2012, Az.: 318 S 213/11 entschied das Gericht, dass die Gemeinschaft der Eigentümer keinen zweiten Verwalter bestellen kann. Ein hierauf gerichteter Beschluss ist auf etwas rechtlich Unmögliches gerichtet, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für sich wirksam nur einen Verwalter bestellen kann. Die fehlende Beschlusskompetenz führt zur Nichtigkeit dieses Bestellungsbeschlusses.

Geklagt hatte vorliegend die Verwalterin, die im Jahr 2009 für den Zeitraum 1.10.2010 bis 31.12.2014 zum Verwalter gemäß § Ziffer 26 WEG bestellt worden war. In einer späteren Versammlung vom September 2010 wurde für die Zeit ab 1. Januar 2011 eine andere Verwalterin bestellt. Dieser Beschluss blieb unangefochten.

Die Klägerin hatte erstinstanzlich ausgeführt, dass der Beschluss über die Neubestellung der zweiten Verwaltung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe. Durch bestandskräftigen Beschluss vom 26. März 2009 sei sie - unstreitig – zur Verwalterin bis Ende 2014 bestellt worden. Durch den späteren Beschluss vom Herbst 2010 könne ihr diese Rechtsposition nicht wieder entzogen werden. Sofern in diesem Beschluss konkludent eine außerordentliche Abberufung der Erstverwaltung beinhaltet sei, läge hierfür kein Grund vor.

Die Beklagten hatten eingewendet, die Klägerin habe die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG verstreichen lassen, so dass eine Anfechtung bereits die Bestandskraft des Bestellungsbeschlusses vom Herbst 2010 entgegenstehe. Außerdem betrachte man die Bestellung der Klägerin als Teilverwaltung eine Untergemeinschaft, so dass daneben die Bestellung einer die gesamte Gemeinschaft verwaltenden Hausverwaltung möglich gewesen sei.

Das Landgericht Hamburg entschied, dass der Bestellungsbeschlusses vom Herbst 2010 nichtig gewesen sei, so dass es zunächst auf die Wahrung der Anfechtungsfrist nicht ankomme. Es schade dabei auch nicht, dass die Feststellung der Nichtigkeit in der Anfechtungsklage nicht beantragt worden war. Darüber hinaus scheitere die Bestellung einer Teilverwaltung daran, dass – sofern eine Untergemeinschaft nach der Teilungserklärung überhaupt vorgesehen sei – diese nicht teilrechtsfähig ist und daher auch nicht die Kompetenz hat, durch Beschluss eine Teilverwaltung zu bestellen. Für eine Gesamtanlage darf es zwingend nur ein einen Verwalter geben. Aus dem Gesetzeswortlaut des § 26 I WEG („der Verwalter”) sowie aus § 27 WEG, der dem Verwalter unentziehbare Aufgaben und Befugnisse zuweist, folgt, dass nur ein einziger Verwalter bestellt werden kann – Grundsatz der Einheitlichkeit der Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 15.06.2000 – 2 Z BR 1/00, NZM 2000, 1240). Gleiches gilt für den Teilverwalter. Entsprechend war der Beschluss vom Herbst 2010 für nichtig zu erklären.