Haftung des Vermieters für Schäden des Mieters

Die Klägerin verlangt aus übergegangenem Recht als Feuerversicherer des Mieters vom Vermieter Schadenersatz. Der Vermieter hatte in einem Wohn – und Geschäftshausräume zum Betrieb eines Fitness – Studios vermietet. Nach dem Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, u. a. Eine Feuerversicherung abzuschließen. Der Mieter schloss diese Versicherung ordnungsgemäß bei der Klägerin ab. Anfang 2007 kam es in der Tiefgarage des Gebäudes, in dem sich die Mietsache befindet, zu einem Brand. Die in den Mieträumlichkeiten befindlichen Geräte und Einrichtungsgegenstände wurden hierbei beschädigt. Ursache des Brandes war Brandstiftung an Styroporplatten, die für eine bevorstehende Sanierungsarbeit am Gebäude durch einen vom Vermieter beauftragten Handwerker zwischengelagert worden waren. Die Garage war
nach drei Seiten hin offen und für jedermann frei zugänglich.

Im Rahmen der Regulierung des Brandschadens zahlte die Klägerin an den Mieter einen Betrag von rund 71.000 €. Diesen Betrag verlangt sie nun aus übergegangenem Recht vom Vermieter zurückerstattet. Nachdem das
Landgericht die Klage zunächst abgewiesen hatte, entschied das OLG zu Gunsten der Klägerin.

Der BGH bestätigt diese Entscheidung. Den Vermieter trifft neben der Hauptpflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, die vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen. Aus dieser Fürsorgepflicht folgt, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle
schaffen darf, die die Brandgefahr für die Mieträume erhöht. Für die Beurteilung, welche gefahrsbegründenden Handlungen der Vermieter danach zu unterlassen hat, können öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden, die dem Brandschutz dienen. Eine solche Vorschrift war auch die hier zur Anwendung gelangte Garagenverordnung. Der einschlägige § 14 Abs. 2 GaVO BW dient der Verringerung einer Brandgefahr.

In dem der Vermieter dem beauftragten Handwerksunternehmen die vorübergehende Einlagerung der Styroporplatten genehmigt hat, hat sich die
Brandlast und damit die Brandgefahr in der Garage für die darüber gelegenen
Mieträume objektiv erhöht. Damit hat der Vermieter seine ihm gegenüber dem
Mieter bestehende mietvertragliche Fürsorgepflicht fahrlässig verletzt, was
wiederum einen Schadensersatzanspruch auslöst.