Irrtümlich zu hoch angesetzte Mietminderung schützt den Mieter vor außerordentlicher Kündigung nicht
Das Landgericht Freiburg folgte mit seinem Urteil aus Oktober 2012 dem Bundesgerichtshof, der ebenfalls im Jahre 2012 entschieden hatte, dass auch dann, wenn ein Irrtum bei der Mietminderung vorgelegen habe, die Wirksamkeit einer außerordentlichen Vermieterkündigung nicht gehindert werde.
Der BGH hatte damals über einen Fall zu entscheiden, in dem die Mieterin wegen Schimmelbefalls der Wohnung die Miete gemindert hatte. Aufgrund des Zahlungsverzugs sprach der Vermieter die Kündigung aus. Nachdem sich allerdings im Prozess herausgestellt hatte, dass Nutzerfehlverhalten – die Mieterin war Katzenhalter reden, in der Wohnung standen über dies mehrere Aquarien – die einzige Ursache für den Schimmelbefall war, hielt der Bundesgerichtshof die Kündigung für wirksam. Diese müsse zumindest gelten, wenn der Mieter bei Anwendung der allgemein üblichen Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Wohnungsproblematik auf sein Verhalten zurückzuführen ist.
Für die Praxis bedeutet dies, dass der Mieter die Miete unter Vorbehalt zu zahlen hat und hiernach ein gerichtliches Verfahren auf Rückforderung der unter Vorbehalt gezahlten Miete anstreben muss, will er nicht das Risiko einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs eingehen. Alternativ dazu kann er im Vorfeld der Minderung einen Gutachter beauftragen, der die Ursache für den Mangel feststellt; kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass dieser bauseitig begründet ist, dürfte im Sinne der Rechtsprechung das Argument ausgeschlossen sein, der Mieter habe die allgemein erforderliche Sorgfalt bei Ermittlung der Ursache außer acht gelassen. Die Gutachterkosten können erstattungsfähig sein.
Ihr anwaltliche Berater wird dann, wenn Räumungsklage gegen Sie erhoben ist, unter Umständen sogar dazu raten, schnellstmöglich unter Vorbehalt nachzuzahlen, um die Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden zu lassen. Sind Sie Vermieter, begründet die neue Rechtsprechung durchaus eine Erleichterung der Handhabung in solchen Fällen.
