Kein Kostenersatz für eigenmächtig vorgenommene Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
Schwierigkeiten bereitet immer wieder die Abgrenzung, wo das Sondereigentum aufhört und das Gemeinschaftseigentum anfängt. In vielen Teilungserklärungen finden sich zudem „falsche“ Zuordnungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Denn zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile können nicht zum Sondereigentum erklärt werden, wohl aber umgekehrt. Der Versuch vieler Notare, dies dennoch zu versuchen, führen zu unwirksamen Klauseln. Was aber, wenn der Balkon ganz eindeutig im Gemeinschaftseigentum steht und die Fliesen auf dem Balkonboden gebrochen sind? Außerdem war im vorliegenden Fall auch noch der Estrich beschädigt, sodass der Wasserabfluss auf dem Balkon nicht mehr gewährleistet war. Es drohten Schäden am Gebäude, die der Kläger dadurch abzuwenden versuchte, dass er in der Eigentümerversammlung die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber abstimmen ließ, wie die Schäden zu beseitigen seien. Zwar wurden in der Eigentümerversammlung Kostenvoranschläge diskutiert, eine Beschlussfassung erfolgte jedoch nicht. Der Betroffene Eigentümer nahm die Sache daraufhin selbst in die Hand und beauftragte einen Firma mit der Schadensbeseitigung. Anschließend verlangte er die Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese lehnt erwartungsgemäß eine Kostenübernahme ab, woraufhin der Eigentümer klagte.
Wie schon das Amtsgericht entschied auch das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 2.3.2016, Aktenzeichen: 2-13-S 151/13), dass ein Erstattungsanspruch nicht gegeben sei. Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag nach §§ 683, 670 BGB scheitere daran, dass die Sanierung gerade nicht dem Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprochen habe. Andernfalls hätten die Eigentümer ja in der vorangegangenen Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss gefasst. Auch ein Anspruch aus unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 684, 818 oder aus §§ 812 ff BGB) sei vorliegend nicht gegeben. Es sei nicht positiv feststellbar, dass die WEG tatsächlich bereichert sei. Die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum hätten der WEG zwar Kosten erspart, doch sei es ihr durch die eigenmächtige Vorgehensweise des Eigentümers unmöglich gemacht worden, alternative Sanierungsmethoden zu wählen oder eine Sanierung aller Balkone durchzuführen. Bei Vergabe eines Gesamtpakets seien jedoch geringere Kosten für die Einzelbalkonsanierung zu erwarten gewesen.
