Kein Rückgriff auf die Kaution bei verjährten Ansprüchen auf Nachzahlung von Betriebskosten

In dem zugrunde liegenden Fall war der Mieter für insgesamt 4 Jahre mit Nachzahlungsbeträgen aus der Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten. Nach Teilzahlungen des Klägers waren hieraus noch knapp Euro 1000,00 offen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses fordert der Mieter die Rückzahlung der Kaution vom Vermieter. Dieser erhebt Widerklage, weil er den Rückstand aus den Betriebskostenabrechnungen vom Kläger fordert und dieser Betrag die Kaution übersteigt.

Durch die gesetzliche Regelung des § 216 BGB wird grundsätzlich die Verjährung eines Anspruchs verhindert, für die ein Pfandrecht bestellt ist. Nach dieser Vorschrift ist der Gläubiger nämlich berechtigt, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Allerdings findet nach § 216 Abs. 3 BGB die Vorschrift keine Anwendung, wenn es sich um so genannte wiederkehrende Leistungen handelt. Hinsichtlich der Miete ist anerkannt, dass es sich um wiederkehrende Leistungen handelt. Bei den Betriebskosten ist dies nicht ganz so klar, zumindest nicht, was die Forderung aus der Abrechnung anbelangt. Lediglich hinsichtlich der vereinbarten Vorauszahlungen besteht Einigkeit in Rechtsprechung und Literatur, dass es sich um wiederkehrende Leistungen handelt.

Erstmals hat der BGH nun auch für die Nachzahlungsbeträge entschieden, dass es sich um eine wiederkehrende Leistung handelt. Begründet hat der BGH es damit, dass die Miete nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichtenden sei; zur Miete würde aber nicht nur die Grundmiete, sondern auch die Vorauszahlungen auf die für das jeweilige Jahr zu erwartenden Betriebskosten nach § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB zählen. Das Abrechnungsergebnis ist nur die Korrektur dieser Vorauszahlung und teilt rechtlich gesehen daher das gleiche Schicksal wie die Vorauszahlung.

Das Urteil könnte sich auf die Kündigungsgründe nach § 543 BGB auswirken. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Miete in Verzug ist. Unter Miete in diesem Sinne fallen nur regelmäßig wiederkehrende Zahlungen. Bisher hatte die Rechtsprechung stets entschieden, dass Nachforderungen aufgrund von Betriebskostenabrechnungen nicht unter diesen Mietbegriff zu subsumieren seien, weshalb ein Rückstand bei Betriebskostennachforderungen eine fristlose Kündigung nicht begründen konne. Mit der Klarstellung in dem vorliegenden Urteil könnte sich dies ändern.