Leerstand in Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen
In der Praxis finden sich in Mietverträgen als Umlageschlüssel für die Betriebskosten Nicht nur Nutzfläche etc. sondern leider auch immer wieder die Umlage nach Kopfzahlen. Diese bringt nahezu immer extreme Schwierigkeiten mit sich, da Abgrenzungskriterien, wann einebefindliche Person zur zählbaren Person im Sinne der Betriebskostenabrechnung wird, kaum zu finden sind. Man wird der Besucher zum Bewohner? Ist ein Säugling im Rahmen der Kopfzahlen zu berücksichtigen und, wenn ja, wie? Das Problem potentiert sich, stehen während einer Abrechnungsperiode einzelne Wohnungen leer.
In dem Fall, den das Landgericht Krefeld zu entscheiden hatte, waren die verbrauchsabhängigen Betriebskosten (u.a. Müllabfuhrgebühren, Wasser- und Kanalisationsgebühren sowie Abwasserkosten) nach der «Hausbelegungsstärke», d.h. für die einzelne Wohnung nach der Kopfzahl – zusätzlich modifiziert nach der Fläche – abzurechnen. Der Mieter forderte, leer standen einer fiktiven Personenzahl in der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen, was der Vermieter ablehnte.
Nach Auffassung des LG Krefeld ist der im Mietvertrag vereinbarte Umlageschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten unwirksam. Allerdings könnten die Parteien durch Formularvertrag die verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach dem Verhältnis der Personenzahl umlegen; gleiches müsse gelten, wenn die Personenzahl nicht der allein ausschlaggebende Bemessungsfaktor ist, sondern – wie hier – eine Kombination aus Fläche und Kopfzahl. Dieser Umlageschlüssel benachteilige die Beklagten als Mieter vorliegend aber unangemessen, weil bei der Umlage der verbrauchsabhängigen Betriebskosten etwaige Leerstandsflächen im Mietobjekt nicht berücksichtigt werden. Leerstand sei im Falle der Kostenverteilung auf Grund des gesetzlichen Flächenschlüssels grds. zu berücksichtigen. Der Vermieter habe das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko zu tragen. Auf Grund dieser Risikoverteilung könne der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten nicht auf die Mieter abwälzen, wenn die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind.
Das Argument, die Betriebskosten würden bei Umlage der verbrauchsabhängigen Kosten nur auf die tatsächlichen Nutzer verteilt und die Kosten stiegen durch den Leerstand nicht an, vermöge nicht zu überzeugen: Der Personenschlüssel verteile nämlich auch bei verbrauchsabhängigen Kosten nicht einen erfassten Verbrauch; hierfür wären Messeinrichtungen für jede einzelne Wohneinheit erforderlich. Er sei vielmehr (nur) eine – vermeintlich – gerechtere Schätzung als der Flächenschlüssel, jedoch keine Verbrauchsmessung. Bei einem Leerstand, den nicht der Vermieter zu tragen hat, werde ein erheblicher Mehrverbrauch eines einzelnen oder weniger Mitmieter auf eine geringere Anzahl von Personen verteilt, so dass die Belastung der Normal- und Wenigverbraucher steigt.
Vermietern ist tatsächlich in der Praxis nur anzuraten, eine Umlage nach Personen zu vermeiden. Hieran werden sich immer wieder Streitigkeiten entzünden, aufgrund nicht klarer Rechtsprechung auch nicht klar beantwortet werden können.
