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12.04.2013

Mieter dürfen Fehler in der Betriebskostenabrechnung selbst korrigieren und Vorauszahlungen entsprechend dem Ergebnis anpassen

So entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 06.02.2013 - VIII ZR 184/12 -.

Im vorliegenden Fall war der Mieter zum monatlichen Vorauszahlungen in Höhe von Euro 200,00 verpflichtet. Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung stellte er fest, dass diese fehlerhaft war. Er nahm selbst ständig eine Korrektur dieser Abrechnung vor und kam danach auf einen reduzierten zukünftigen Vorauszahlungsbetrag in Höhe von Euro 170,00 und einem Guthaben von ca. Euro 370,00. Entsprechend diesem Abrechnungsergebnis kürzte er daraufhin die Vorauszahlungen und erklärte gleichzeitig die Aufrechnung des überzahlten Betrages mit der ausstehenden Miete. Der Vermieter widersprach dieser Praxis und klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete und der vollständigen Vorauszahlungsbetrag der. Beide Vorinstanzen gaben dem Vermieter Recht. Die Vorinstanz argumentierte, der Mieter habe allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen. Durch
Ausübung dieses Zurückbehaltungsrecht könne er den Vermieter zwingen, eine neue, richtige Abrechnung zu erstellen.

Gegen diese Entscheidung blickte der Mieter Revision ein, die erfolgreich war. Der BGH führt aus, der Mieter sei nicht daran gehindert gewesen, eine Kürzung der Vorauszahlungen entsprechend seinem Abrechnungsergebnis vorzunehmen (vgl. § 560 Abs. 4 BGB). Voraussetzung dafür sei lediglich, dass der Mieter inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet. Weiterhin müsse die Abrechnung inhaltlich richtig sei (vgl. BGH, Urt. v. 15.05.2012 - VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11). Dabei sei es unbeachtlich, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen oder um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handele.

Der Mieter sei darüber hinaus nicht daran gehalten gewesen ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, so der Bundesgerichtshof weiter. Vielmehr habe er das selbst errechnete Guthaben mit der Miete aufrechnen dürfen. Der Mieter sei nach Auffassung des Gerichtshofs nur in den Fällen auf das Zurückbehaltungsrecht zu verweisen, wenn im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch keine Abrechnung seitens des Vermieters erfolgte. Denn damit stehe dem Mieter ein ausreichendes Druckmittel zur Verfügung, um seinen Abrechnungsanspruch durchzusetzen. Einen direkten Anspruch auf die Rückzahlung von Vorauszahlungen habe der Mieter in solchen Fällen nicht (vgl. BGH, Urt. v. 29.03.2006 - VIII ZR 191/05). Dem Mieter sei es jedoch im zu entscheidenden Fall nicht darauf angekommen, die Vermieterin zu einer Abrechnung zu veranlassen. Vielmehr erfolgte eine Abrechnung. Sie sei nur inhaltlich unrichtig gewesen, woraufhin der Mieter die Abrechnung korrigiert habe. Ein Anrechnungsanspruch, der mit dem Zurückbehaltungsrecht durchzusetzen wäre, habe daher nicht vorgelegen.


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