21.12.2012

Mietrechtsänderungsgesetz nun beschlossen

Der Gesetzgeber sah im Rahmen von vier Themenstellungen Bedarf für eine neue Regelung.

Der Gesetzgeber wollte erreichen, dass zukünftig Nutzen und Lasten für energetische Modernisierungsmaßnahmen zwischen Vermieter und Mieter besser verteilt werden könnten. Damit soll dem politischen Ziel, energetische Sanierungen durchzuführen, Vorschub geleistet werden. In der Praxis zeigen sich allerdings hier nicht nur Vorteile, sondern durchaus auch gravierende Nachteile: Wohnungsaltbestand wird aufgrund der Dämmung nun häufig bei schon geringem Nutzerfehlverhalten bei Heizen und Lüften von Schimmel befallen.

•  Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Modernisierung". Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.

• Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Bei anderen Modernisierungen bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht.

• Die Möglichkeit für den Vermieter, die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit maximal 11 % an den Mieter weiterzugeben, besteht nach wie vor fort. Ein Unterschied zwischen energetischer Modernisierungen sonstiger Modernisierung wird hier nicht gemacht. 

• Dem Mieter ist es heute nicht mehr möglich, mit Kostenargumenten die gesamte Modernisierungsmaßnahme zu blockieren. Solche Fragen sind zukünftig in einem gesonderten Verfahren über die Mieterhöhung zu entscheiden.
• In der Vergangenheit war der Aufwand, Modernisierungen zu beschreiben und zu begründen extrem hoch. In der Praxis war nahezu in jeder Modernisierungsankündigung eine Schwachstelle zu finden, die der Mieter torpedieren konnte. Diese formalen Anforderungen werden nun gesenkt, so dass sich der Mieter zum Beispiel auf anerkannte Pauschalwerte im Zusammenhang mit Fensteraustauschs und der Wärmeleitfähigkeit berufen kann.
• Für die Bemessung der Mieter ist zukünftig die energetische Ausstattung der Wohnung ein wohnwerterhöhendes/wohnwertminderndes Merkmal.

Auch so genannten Mietnomaden soll mit diesem Gesetz zukünftig besser entgegengetreten werden. Die Gerichte sind nun verpflichtet – die meisten Gerichte haben dies ohne bereits getan – Räumungsachen in der Bearbeitung vorzuziehen.  Des weiteren sieht das Gesetz vor, dass im Rahmen einer sogenannten Sicherungsanordnung der Mieter im Verfahren wegen außenstehender Miete/Nutzungsentschädigung verpflichtet werden kann, den sich monatlich vergrößernden Rückstand als Sicherheit zu hinterlegen. Faktisch kann der, der kein Geld hat, dies allerdings nicht tun, auch wenn es im Gesetz steht. Wird das Geld nicht hinterlegt, soll die Räumung auch im einstweiligen Rechtsschutz zukünftig durchsetzbar sein.

Die heute schon häufig praktizierte so genannte Berliner Räumung wird durch das neue Gesetz erleichtert. Unter Berliner Räumung versteht man die Beauftragung des Gerichtsvollziehers ausschließlich mit der Öffnung der Wohnung, dem Austausch des Schlosses und der Rückgabe des Schlüssels an den Vermieter. Der Vermieter hat sich dann selbst um die Verwahrung der in der Wohnung befindlichen Möbelstücke zu kümmern. Der bislang häufig hohe Kostenvorschuss des Vermieters für die Durchführung der Räumung entfällt. Gleichzeitig haftet der Vermieter im Zusammenhang mit der Aufbewahrung nur für vorsätzliches Handeln und grobe Fahrlässigkeit.

Vermeintliche Untermieter, die dem Vermieter bislang nicht bekannt waren und infolgedessen im Räumungsverfahren nicht eingeschlossen werden konnten, können nun im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes und eine nachträgliche schnelle Entscheidung schnell aus der Wohnung entfernt werden.

In der Praxis ist des Weiteren seit langem die Tendenz zu erkennen, dass Vermieter die Wärmelieferung nicht mehr selber übernehmen, vielmehr diese Verpflichtung auf ein spezialisiertes gewerbliches Unternehmen übertragen. Nachdem diese Art der Energielieferung zu Energieersparnis führen soll, soll es zukünftig möglich sein, diese Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, sind folgende Voraussetzungen erfüllt: In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

Die außergesetzlich praktizierte Kündigung über das sogenannte Münchner Modell wird zu Gunsten der Mieter gesetzlich verboten. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt geschlossen.