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02.01.2014

Mündliche Änderung eines befristeten Mietvertrags und ihre Auswirkungen auf Wertsicherungsklauseln

Der BGH hatte sich am 13.11.2013 zum Aktenzeichen XII ZR 142/12 mit der Frage zu beschäftigen, ob eine vor September 2007 vereinbarte Wertsicherungsklauseln per se unwirksam ist und wie weit eine nachträgliche, lediglich mündliche Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen sich so nachteilig auf die Schriftform des Mietvertrags auswirkt, dass auch die erforderlichen zehn Jahre Laufzeit für die Wertsicherungsklausel als nicht gegeben anzusehen ist.

Zunächst einmal stellte der BGH klar, dass auch Wertsicherungsklauseln, die nach altem Recht als genehmigt galten oder einer Genehmigung bedurft hätten, nicht unter dem neuen Recht unwirksam sind. Zwar gebe es kein Genehmigungsverfahren mehr und die Klausel könne nur noch nach den Vorschriften des neuen Preisklausel Wirksamkeit erlangen. Erlangte sie diese nicht, griffe § 8 Preisklauselgesetz, so dass die Vertragsparteien eine Unwirksamkeit der Wertsicherungsklauseln erst ab dem Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen das (neue) Gesetz einwenden könnten. Die Unwirksamkeit beschränkt sich damit ausschließlich auf die Zukunft und ist rechtlich gesehen vor diesem Hintergrund auflösend bedingt. Für den Zeitraum vor Inkrafttreten der neuen Gesetzeslage zum 14.09.2007 richte sich die Wirksamkeit der vereinbarten Klausel weiterhin nach dem bis dahin geltenden Recht.

Grundsätzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit einer solchen Wertsicherungsklausel ist eine Vertragsgeltung von mindestens zehn Jahren, erreicht durch eine zehnjährige Festmietzeit oder eine verkürzte Mietzeit mit entsprechenden Optionen, die Mieter oder Vermieter ziehen und so das Mietverhältnis bis zehn Jahren oder darüber hinaus verlängern können. Wem das Optionsrecht eingeräumt ist, ergibt sich aus den Regelungen des Mietvertrags.
In dem zu entscheidenden Fall hatten die Parteien durch lediglich mündliche Vereinbarung die Betriebskostenabrede des Vertrags geändert und dies auch im Nachgang nicht durch einen schriftlichen Nachtrag fixiert. Darin liege ein Verstoß gegen § 550 BGB, das gesetzliche Schriftformerfordernis, so dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen sei mit der Folge, dass die Bindungsfrist mit Ablauf eines Jahres hinfällig geworden und der Vertrag kündbar geworden sei. Auf einen solchen Vertrag mit geändertem Inhalt bei Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis wirkt die Genehmigungsfiktion des alten Preisangaben- und Preisklausel Gesetz nicht fort.

Praktisch bedeutete dies für die Vertragsparteien, dass die Voraussetzungen für die Vereinbarung einer Wertsicherung schon mangels entsprechender Vertragslaufzeit durch den nachträglichen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nicht gegeben waren und im Wege der Feststellungsklage die Unwirksamkeit der Klausel festgestellt werden konnte.


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