Nutzungsregelungen zwischen Wohnungseigentümern erzeugen keine unmittelbaren Wirkungen zulasten Mieter

Schon bei Abschluss eines Mietvertrages in einer Wohnanlage ist es von unerlässlicher Wichtigkeit, sich die bestehenden Regelungen zwischen den Eigentümern vor Augen zu führen. Dabei ist zu prüfen, inwieweit diese Regelungen in das Mietverhältnis »transportiert« werden müssen.

Vereinbart der Vermieter einer Eigentumswohnung mit dem Mieter die Umlage der Betriebskosten nicht gemäß der Abrechnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer, gilt dies nicht automatisch. Während das Hausgeld des Wohnungseigentümers in der Regel nach Miteigentumsanteilen umgelegt wird, sieht das Gesetz für den Mieter eine Umlage nach Quadratmetern vor. Konsequenz ist, dass die Hausgeldabrechnung in den unmittelbaren Positionen nicht einfach auf den Mieter »durchgereicht« werden kann. Zusätzlicher Verwaltungsaufwand entsteht.

Das Amtsgericht Hannover hat in einem Urteil vom 28.08.2009 nun klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter selbst dann nicht vorgehen kann, wenn dessen Verhalten gegen einen Beschluss der Gemeinschaft verstößt. Dann allerdings, wenn der Vermieter den Inhalt dieses Beschlusses in den Mietvertrag eingebracht hat, könne die Gemeinschaft über den Vermieter als Bindeglied die Einhaltung der Nutzungsregelung fordern.

Will also der Vermieter die Hausordnung der Anlage zur Hausordnung auch im Mietverhältnis machen, muss er dies vereinbaren. Er sollte sich hierbei - dies als Praxishinweis - vorbehalten, diese Hausordnung auch nachträglich zu ändern beziehungsweise zu ergänzen. Eine solche Vereinbarung ist zwar nur eingeschränkt möglich, wird ein Formularvertrag verwendet. Individualvertraglich bestehen allerdings keine Bedenken gegen eine solche Regelung.