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19.05.2016

Privatpool auf Terrasse nur mit Zustimmung der WEG

Das Amtsgericht München erteilte dieser Auffassung mit Urteil vom 18.8.2015, Aktenzeichen: 484 C 5329/15 WEG, eine deutliche Absage. Das ausschließliche Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche und Terrasse erlaube in der Regel zwar die zustimmungsfreie Nutzung des Gartens, allerdings beziehe sich das nur auf die Geländeoberfläche und nicht auf das darunterliegende Erdreich. Für die Baugrube bedurfte es daher der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, die im Rahmen einer WEG-Versammlung einzuholen gewesen wäre. Die Beklagten hatten dies jedoch unterlassen, da sie der Ansicht waren, die Gestaltung des Gartens und der Terrasse selbst bestimmen zu können.

Die stellte sich nun als teurer Fehler heraus, denn eine Eigentümerin aus der Gemeinschaft erhob Klage vor dem Amtsgericht München und verlangte den Rückbau der bereits abgeschlossenen Baumaßnahme. Mit dem Argument, dass Erdreich stehe im Gemeinschaftseigentum und der Pool ändere das äußere Erscheinungsbild der Anlage, forderte die Klägerin Unterlassung und Rückbau. Die Richter verwiesen auf die in der Gemeinschaft geltende Teilungserklärung, in der zu den Sondernutzungsrechten geregelt war, dass sich das Nutzungsrecht nur auf die Gartenoberfläche und Terrasse erstrecke. Zwar hat sich wahrscheinlich niemand bei der Errichtung der Teilungserklärung darüber Gedanken gemacht, ob das Sondernutzungsrecht auch das darunterliegende Erdreich mit umfasst. Bei wörtlicher Auslegung der Teilungserklärung bedeute dies aber, dass auch nur ein Sondernutzungsrecht an der Oberfläche und gerade nicht am Erdreich bestehe, so die Richter. Diese Auslegung erscheine auch nicht überraschend oder erklärungsbedürftig, da sich in dem Erdreich unter der Gartenoberfläche Einrichtungen zur Versorgung des Anwesens oder auch - sowie in diesem Fall – eine Sickergrube befinden könne und deshalb dem einzelnen Miteigentümer lediglich das Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche eingeräumt werde.

Das Argument der Beklagten, mit dieser Auslegung sei wohl jede Bepflanzung des Gartens unmöglich, weil auch dazu das Erdreich ausgehoben werden müsse, überzeugte die Richter ebenfalls nicht. Eine Bepflanzung gehe nicht sehr tief, kann also nicht mit einem Erdaushub von 2 m Tiefe gleichgestellt werden. Tief wurzelnde Pflanzen dürften allerdings nicht von der in der Teilungserklärung konkludent enthaltenen Zustimmung gedeckt sein. Deshalb empfehle sich auch hier ein vorhergehender Eigentümerbeschluss.


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