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18.03.2015

Quotenabgeltungsklausel unwirksam, Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam

Unwirksam waren laut BGH solche Klauseln, die die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen vom Ablauf so genannter starrer Fristen abhängig machten. Die Argumentation des BGH lautete kurz gesagt, dass man nicht einheitlich davon ausgehen könne, dass die Fälligkeit unabhängig von dem Nutzungsverhalten des Mieters nach Ablauf einer bestimmten Frist gegeben ist. Seitdem finden sich in Mietverträgen gerne solche Regelungen, in denen es beispielsweise heißt, die Durchführung der Schönheitsreparaturen sei »im Allgemeinen« oder »in der Regel« nach dem Ablauf gewisser Fristen gegeben.

Im Anschluss an die Schönheitsreparaturklausel findet sich dann ebenfalls gerne die sogenannte Quotenabgeltungsklausel. Diese soll dem Vermieter einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich gewähren, wenn die Fristen der Schönheitsreparaturklausel gerade noch nicht abgelaufen sind. Bis zu der Entscheidung vom 18.3.2015 waren solche Klauseln unter bestimmten Voraussetzungen wirksam, obwohl die Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils ebenfalls nach „starren Fristen" zu berechnen ist. Diese Rechtsprechung hat der Senat nun jedoch aufgegeben.

In dem hier entschiedenen Fall wurde den Mietern bei Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung übergeben. Als Ausgleich für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung bei gleichzeitiger Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wurde zu Mietbeginn ein Nachlass in Höhe von einer halben Monatsmiete vereinbart. Die Vorinstanz hatte dem auf Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben, was der BGH nun aufhob. Der BGH argumentierte, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter unwirksam sei, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn  eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens  der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gelte allerdings unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.


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