Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Lärmbelästigung und ihre Verjährung

Das Amtsgericht Bremen hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, wie lange dem Vermieter Zeit bleibt, sich an den lärmenden Mieter zwecks Schadensersatz zu wenden. Grundsätzlich ist das Mietrecht bestimmt von kurzen Fristen, damit nach Beendigung des Mietverhältnisses in recht kurzer Zeit Rechtsfrieden eintritt. In der Regel werden Ansprüche auf Schadensersatz innerhalb von 6 Monaten rechtshängig gemacht werden müssen.

In dem zu entscheidenden Falle machte der Vermieter gegenüber einem Mieter Schadensersatz deswegen geltend, weil andere Mieter des Hauses aufgrund Lärmbelästigung durch diesen Mieter die Miete gekürzt hatten. Der schädigende Mieter hatte ausgiebig laute Musik, auch in den Ruhezeiten, gehört (ein sehr häufiges Problem), seine Mitbewohner beschimpft und im Hause randaliert.

Nach Auffassung des AG Bremen steht der Klägerin ein Anspruch auf Schadensersatz  zu, da der Beklagte die ihm aus dem Mietverhältnis obliegenden Nebenpflichten, insbesondere die Pflicht, den Hausfrieden nicht zu stören, als Bestandteil der Pflicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, schuldhaft verletzt habe.

Um seine Ansprüche aus dem Mietminderungen anderer Mieter zu realisieren, bliebe nach Auffassung des Amtsgerichts Bremen dem Vermieter nicht nur eine Frist von 6 Monaten, wie sie § 548 BGB vorsieht. Vielmehr sei die Regelverjährung von 3 Jahren anwendbar, da das Gesetz mit der kurzen Frist nur solche Ansprüche behandeln wolle, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhängen.