Übernahmeverpflichtung der Wohnungseigentümer für Kredit des Verwalters?

Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Verwalter zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten ohne einen ihn ermächtigenden Beschluss einen Kredit im eigenen Namen aufnahm, um die Maßnahmen finanzieren zu können. Er verlangte daraufhin von der Gemeinschaftsfreistellung von seinen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank, was die Wohnungseigentümer verweigerten. Zur Begründung führten sie an, dass sie lediglich von einem Kostenvolumen der durchzuführenden Arbeiten von ca. 4000,00 € ausgegangen seien und nicht gewusst hätten, dass der Verwalter bei dieser Gelegenheit andere Maßnahmen noch mit beauftragt hatte, die letztendlich Kosten von rund 18.000,00 € verursachten.

Grundsätzlich, so stellte der BGH fest, habe der Verwalter bei Beendigung seiner Verwaltertätigkeit gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf Ersatz aller bei ihm während der Geschäftsführung für die Gemeinschaft entstandenen Aufwendungen. Zu solchen Aufwendungen gehört grundsätzlich auch eine Verpflichtung aus einem Kreditvertrag, dessen finanzielle Mittel der Gemeinschaft zugute kamen.

Weiter, so stellte der BGH klar, bedarf eine Kreditaufnahme des Verwalters eines Beschlusses der Gemeinschaft selbst dann, wenn über die Sanierung bereits einen Beschluss vorliegt. Liegt ein solcher Beschluss zur Ermächtigung, einen Kredit aufzunehmen, nicht vor, werde zunächst einmal ein solcher Aufwendungsersatzanspruch nicht per se ausgeschlossen, dasdem Verwalter möglich sein muss, seine Verwaltertätigkeit, insbesondere besteht Dringlichkeit, auch ohne Beschluss auszuführen, um eine eigene Schadensersatzverpflichtung abzuwenden.

Ergibt sich aus einem Sanierungsbeschluss weder Umfang noch Höhe der Kosten steht es einem Verwalter nicht unbeschränkt frei, Sanierungsmaßnahmen in unbegrenzter Höhe in Auftrag zu geben. Er hat sich vielmehr am wWllen der Wohnungseigentümer zu orientieren.

Insofern war er zur Auslösung solcher Kosten und damit verbunden zu einer entsprechenden Kreditaufnahme durch den Beschluss nicht berechtigt. Er handelte damit auftragswidrig und habe keinen Anspruch gegen die Wohnungseigentümer auf Übernahme überschießender Kreditverbindlichkeiten.