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26.08.2014

Vermieter ist hinweispflichtig bei Schimmelgefahr wegen Erneuerung der Fenster

Das LG Gießen, Urteil entschied mit Urteil vom 02.04.2014, Aktenzeichen: 1 S 199/13, über folgenden Fall: nach einer durchgeführten Sanierung, im Rahmen dessen der Vermieter die Fenster austauschen ließ, trat beim Mieter Schimmel auf. Der kürzte daraufhin die Miete. Der Vermieter verklagte ihn auf Mietnachzahlung und Schadensersatz (Kosten der Instandsetzung), nachdem der Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren zu dem Ergebnis gelangt war, dass wegen der Isolierverglasung in der Wohnung Möbelstücke mit einem Mindestabstand von 10 cm zur Außenwand hätten aufgestellt werden müssen und darüber hinaus drei- bis fünfmal täglich eine Stoßlüftung für 5 - 15 Minuten erforderlich gewesen sei (was jeweils vom Mieter nicht beachtet worden ist!). Erstinstanzlich wurde dem Vermieter der Anspruch zugesprochen.


In der Berufungsinstanz verlor der Vermieter jedoch. Das Landgericht führte aus: Bleibt unklar, auf wessen Verantwortungsbereich Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung zurückgehen, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können, bevor der Mieter beweisen muss, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen. Die vom Vermieter geschuldete Freiheit von Baumängeln betrifft hierbei nicht nur von außen eindringende Feuchtigkeit, sondern es darf auch der Zustand der Fenster, Türen sowie der Hei-zung keinen Einfluss auf die Kondensatbildung ausüben, da die Folge von Wärmebrücken und Eingriffen in die raumklimatischen Verhältnisse zur Vermietersphäre gehören. So ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, beim Einbau neuer, dicht schließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. Beispielsweise in Form des Einbaus einer Lüftungsanlage, die den erforderlichen Luftaustausch gewährleistet. Bleibt dies aus und werden vom Vermieter auch keine sonstigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit geschaffen und der Mieter auch nicht auf den erhöhten Leistungsbedarf hingewiesen, so kann dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich nicht angelastet werden. Wenn der Vermieter bei Vertragsschluss keinen vom Mieter akzeptierten Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt, dann muss der Mieter in der Regel nicht mehr als zwei Mal pro Tag für jeweils 10 Minuten Stoß- oder Querlüften, jedenfalls solange sich aus Besonderheiten seiner Nutzung (beispielsweise Wäschetrocknung in der Wohnung) kein darüberhinausgehendes Heiz- und Lüftungsverhalten ergibt. Ein Mangel des Mietobjekts liegt somit vor, wenn er bei Anmietung der Wohnung nicht darüber aufgeklärt wurde, dass bei drohender Feuchtigkeit die Möbel nur an bestimmten Stellen und deutlich von der Wand abgerückt aufgestellt werden dürfen. Seine Mietminderung erfolgte daher zu Recht und Schadensersatzansprüche gegen ihn scheiden aus.


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