Vermieter muss Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund unwirksamer Klausel ersetzen

Insbesondere durch die Änderung der Rechtsprechung zu den Klauseln um die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter stellt sich in der Praxis ein neues Problem. Ist eine Überwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam, führt der Mieter allerdings dennoch die Arbeiten durch, war bislang unbeantwortet, ob der Vermieter Ersatz zu leisten hat, wenn ja, auf welcher Rechtsgrundlage und in welcher Höhe.

Der BGH hat sich dieses Problems nun in seiner Entscheidung vom 27.05.2009, Az.: VIII ZR 302/07 angenommen und eine eindeutige Antwort gefunden. Geklagt hatten Mieter, die in Eigenleistung die entsprechenden Schönheitsreparaturen ausgeführt hatten, obwohl die mietvertraglich festgelegte Verpflichtung nicht wirksam begründet war. Besonderheit des Falles war überdies, dass der Mieter Maler und Lackierer war.

Nach Ansicht des BGH können Mieter einen Erstattungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters haben, weil sie die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht hätten, § 812 Abs. 1 BGB, § 818 Abs. 2 BGB.

Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemesse sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Allerdings müsse berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machten, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen zu lassen.

In diesem Fall bemesse sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Dieser Betrag sei durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen.

Im vorliegenden Sonderfall sei überdies zu hinterfragen, inwieweit der Mieter, der Berufsmäßigmaler und Lackierer ist, aufgrund seiner besonderen Sachkunde mehr verlangen könne.

Obwohl in der Literatur und auch der Rechtsprechung immer wieder diskutiert, schied der BGH die Bezahlung der Mieterleistung aufgrund eines gegen den Vermieter gerichteten Schadensersatzanspruchs jedoch aus. Er begründete dies damit, dass dem Vermieter kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne.

Dies kann wohl allerdings nur für solche Fälle gelten, als dass die Mietverträge vor der entsprechenden Änderung der Rechtsprechung abgeschlossen wurden. Werden unwirksame Klauseln verwendet, obwohl die Rechtsprechung diese Klausel eindeutig schon als unwirksam klassifiziert hat, kommt mit Sicherheit ein Schadensersatzanspruch in Betracht.

Ebenso scheide auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornehme, führe damit kein Geschäft des Vermieters, sondern werde nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Denn mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen wolle der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen sei, so der BGH.