Verspätete WEG-Abrechnung rechtfertigt keine verspätete Abrechnung der Nebenkosten gegenüber Mieter
Der BGH hatte sich nun mit einer Konstellation zu beschäftigen, in der es dem Vermieter nicht möglich war, die Abrechnung gegenüber dem Mieter rechtzeitig vorzunehmen. Es handelt sich bei der Wohnung nämlich um eine Eigentumswohnung, bei der der Vermieter auf die Abrechnung der Nebenkosten durch die Hausverwaltung angewiesen war. Die Eigentümergemeinschaft beschließt in einem solchen Fall grundsätzlich jährlich über die Hausgeldabrechnung, die wiederum Grundlage für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung beim Mieter ist. In dem Fall bestand die Besonderheit, dass in dem Mietvertrag festgehalten worden war, dass die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Mangels vorliegender WEG-Beschlussfassung und ohne dass dem Vermieter hieran ein Verschulden traf, war dies aber vorliegend nicht innerhalb der Jahresfrist möglich. Für die Jahre 2010 und 2011 erfolgte die Abrechnung erst im Jahr 2013 und damit außerhalb der Frist des § 556 BGB.
Der Vermieter klagte nun die sich ergebende Nachforderung ein und unterlag damit in allen Instanzen. Der BGH führte als Revisionsinstanz im Urteil vom 25.1.2017 - Aktenzeichen: VIII ZR 249/15 - aus, dass die gesetzliche Abrechnungspflicht aus § 556 BGB nicht davon abhängig sei, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung ein bestandskräftiger Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliege. Eine solche Voraussetzung sei dem Gesetz weder zu entnehmen, noch der Gesetzessystematik immanent. Der Zweck der Vorschrift, nämlich die Abrechnungssicherheit für den Mieter durch eine zeitnahe Abrechnung zu ermöglichen, würde verfehlt, wenn man dem Vermieter einer Eigentumswohnung aus Gründen der verspäteten Vorlage der WEG-Abrechnung eine längere Frist einräume, als dem normalen Vermieter. Außerdem würde dies zu einer nicht zu rechtfertigenden Benachteiligung der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber anderen Mietern führen. Die Richter stellten dabei auch klar, dass der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung keinerlei Wirkung gegenüber Dritten entfalten würde, weshalb es auf diesen Beschluss auch im Verhältnis zum Mieter nicht ankommen könne.
Vermietende Wohnungseigentümer sind daher gut beraten, wenn sie sich zeitnah vor Ablauf der Abrechnungsfrist bei der Hausverwaltung um die erforderlichen Belege bemühen, die zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung notwendig sind. Der vermietende Eigentümer hat hierauf regelmäßig einen Anspruch und kann sich alles Notwendige für die Erstellung der Mieterabrechnung bei der Hausverwaltung besorgen und sollte dies auch tun.
