Vorsicht bei verspäteter Rückgabe des Mietobjekts

Was war passiert? Angemietet wurde ein Einfamilienhaus mit gut 100 Quadratmeter Wohnfläche in München. Der Vermieter kündigte zum 30.10.2011 das Mietverhältnis ordnungsgemäß wegen Eigenbedarfs. Die Rückgabe des Mietobjekts fand dann aber erst durch den Mieter anderthalb Jahre später statt. Für den Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses zahlte der Mieter zwar die ursprünglich vereinbarte Miete nebst Betriebskosten weiter, weigerte sich dann aber, darüber hinaus Zahlungen zu leisten. Der Vermieter hatte den Differenzbetrag klageweise geltend gemacht, der sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich der geleisteten Zahlung ergab. Im vorliegenden Fall immerhin knapp Euro 7500,00.

Der BGH sprach dem Vermieter diesen Anspruch vollumfänglich zu. Weder müssten die mietrechtlichen Vorschriften berücksichtigt werden, die eine Erhöhung nur bis zu einer gewissen Grenze ermöglichen (Kappungsgrenze), noch müsse sich der Vermieter entgegenhalten, dass aufgrund der Eigenbedarfskündigung der Vermieter ja gerade den Neuvermietungspreis nicht erzielen würde. Nach § 546 a Abs. 1, 2. Alternative BGB könne der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache als Entschädigung die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen. Eine in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgesehene Berücksichtigung der in der Gemeinde in den letzten 4 Jahren vereinbarten oder von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehenen, geänderten Bestandsmieten, sehe der Wortlaut des § 546 a Abs. 1, 2. Alternative BGB gerade nicht vor. Das ergäbe sich auch aus der weiteren Gesetzessystematik, wonach der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nicht von der Zustimmung des Mieters abhängig sei, sondern sich aus dem Gesetz ergäbe.

Der negativen Folge dieser Entscheidung kann der Mieter nur dadurch begegnen, dass er bei verspäteter Räumung mit dem Vermieter eine Vereinbarung über die während dieses Zeitraums zu entrichtenden Nutzungsentschädigung trifft.