Wohnflächenberechnung bei Dachterrasse
Bei der Ermittlung der im Mietvertrag anzusetzenden Wohnfläche steht häufig der richtige Ansatz der Außenflächen für Balkone und Terrassen, auch Dachterrassen, infrage. Ein falscher Ansatz kann weitreichende Folgen hin bis zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses bei Unterschreitung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % haben.
Bislang war in der Rechtsprechung die Frage ungeklärt, wie solche Außenflächen in die Wohnfläche des Mietvertrags einfließen müssen. In der Praxis gehen die Parteien oft von unterschiedlichen Ansätzen zwischen 1/4 und 1/2 der jeweiligen Fläche aus, was später zu Unstimmigkeiten führt. Im BGB gibt es keine verbindliche Vorschrift, die den Ansatz näher konkretisiert, so dass dieser zunächst einmal der Vereinbarung durch die Parteien zugänglich ist.
Der BGH (Urteil vom 22.04.2009 - VIII ZR 86/08) stellte hierzu fest, der Begriff «Wohnfläche» im Wohnraummietrecht sei auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen, führt der BGH aus. Dementsprechend sei die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 01.01.2004 aufgrund der bis zum 31.12.2003 anwendbaren II. Berechnungsverordnung zu ermitteln und für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV). Das gelte nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen hätten oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich sei oder nach der Art der Wohnung näher liege. Nach II. BV kann ein Ansatz bis zur Hälfte, nach WoFlV in der Regel mit einem Viertel gewählt werden.
Nachdem II. BV keinen Regelansatz wiedergebe, sei es zulässig, die Außenflächen mit der Hälfte der Fläche einzubeziehen. Im Umkehrschluss - der BGH nahm hierzu nicht direkt Stellung, da die Vorschrift aus zeitlichen Gründen nicht anwendbar war - darf der Vermieter ab 2004 wohl nur ein Viertel in Ansatz bringen.
Wollen die Parteien also abweichend von den oben genannten Regelungen die Quadratmeter festlegen, müssen sie dies im Mietvertrag durch eine entsprechende Vereinbarung konkretisieren. Sonst gelten die einschlägigen Vorschriften, wobei Obergrenze für die Flächenberechnung dann zusätzlich die Verkehrssitte in der jeweiligen Stadt ist.
