Zum Schriftformerfordernis im gewerblichen Mietrecht

So entschied der BGH in einem Urteil vom 23.1.2013, Az: XII ZR 35/11. dem Urteil lag folgender Fall zu Grunde:

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mietete für zehn Jahre
Kanzleiräume an. Im Rubrum des Mietvertrages war die XY und Partner GbR als Mieter angegeben. Die einzelnen Gesellschafter dieser GbR waren ihrerseits nicht aufgeführt. Im Mietvertrag unterschrieb auf mieterseite lediglich ein Gesellschafter, der seiner Unterschrift einen Stempelabdruck der XY und Partner GbR beigefügte. Ein Vertretungszusatz waren nicht vorhanden.

Vor Ablauf der zehn Jahresfrist kündigten sämtliche Gesellschafter das bestehende Mietverhältnis. Das Kündigungsschreiben enthielt dabei die Unterschrift aller an der GbR Beteiligter Personen. Die Mieter vertraten die Auffassung, der Mietvertrag verstoße gegen das Schriftformerfordernis des §§ 578 Abs. 1, 550 BGB, weil für die Schriftform zwingend erforderlich gewesen sei, dass alle Mieter, also alle Gesellschafter der GbR, den Mietvertrag unterschrieben hätten. Hierauf können nur verzichtet werden, wenn ein entsprechender Vertretungszusatz vorhanden gewesen sei, der damit die Vertretungsmacht für alle Gesellschafter deutlich macht. Hieran habe es gefehlt, so dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sei und damit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist vor Ablauf der zehnjährigen Laufzeit kündbar sei.

Das Oberlandesgericht war noch davon ausgegangen, dass die Kündigung materiellrechtlich wirksam gewesen sei. Es gab der Auffassung der Mieter recht und ging von einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnis aus. Durch die von allen Gesellschaftern unterzeichnete Kündigungserklärung sei der Vertrag wirksam beendet worden.

Dem widersprach der BGH und führte in seiner Urteilsbegründung hierzu aus, dass ein Vertretungsverhältnis für die Gesellschaft bereits durch den der Unterschrift beigefügten Stempelabdruck angezeigt worden sei. Der Unterschrift der übrigen geschäftsführenden Gesellschafter hätte es daher nicht mehr bedurft. Auch eine GbR könne sich gemäß § 164 BGB durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Erklärung des Bevollmächtigten ist wirksam abgegeben, wenn sie mit einem das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz versehen ist. Eine so abgegebene Erklärung genügt auch der Schriftform, so der BGH. Denn sie erwecke anders als die nur von einem einzelnen Gesellschafter ohne Vertretungszusatz abgegebene Erklärung nicht den äußeren Anschein, es könnten noch weitere Unterschrift fehlen. Ob die mit dem Stempel Zusatz geleisteten Unterschrift von einer sie tragenden Vertretungsmacht gedeckt ist, ist keine Frage der Einhaltung der Schriftform. Dies betrifft lediglich die Bindungswirkung gegenüber dem vertretenen, also das Innenverhältnis.