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25.11.2013

Zum Vorkaufsrecht des Mieters

Der BGH hatte sich am 22.11.2013 mit genau dieser Frage zu beschäftigen. In dem zu entscheidenden Fall war die Beklagte Eigentümerin eines Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus, welches in den einzelnen Wohnungen vermietet war. Die Eigentümerin kümmerte sich um die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, die notwendig ist, eine Aufteilung in Wohnungseigentum vorzunehmen. Mit Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung verkaufte die Eigentümerin das Grundstück nebst Immobilie ungeteilt und als Ganzes. Die Erwerber teilten die Immobilie dann in Wohnungseigentum auf. Die Mieterin versuchte vergeblich, die von ihr bewohnten Mietwohnung durch Geltendmachung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 I Satz 1 BGB zu erwerben.

Der BGH stellte klar, dass das Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann entstehe, wenn der Verkäufer sich gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet habe, selbst noch die Aufteilung durchzuführen. In diesem Zusammenhang müsse auch die Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Eine Aufteilung durch den Erwerber reiche regelmäßig nicht aus, um das Vorkaufsrecht des Mieters auszulösen. Die gesetzliche Regelung des § 577 BGB solle nämlich nicht sicherstellen, dass der Mieter das ganze Grundstück im Verkaufsfalle erwerben könne. Der Mieter solle auch keinen Miteigentumsanteil erwerben können. Steht zwar eine Aufteilung durch den Erwerber im Raum, besteht jedoch keine Verpflichtung, diese durchzuführen, sei für den Mieter gerade nicht gewährleistet, dass er auch Wohnungseigentum erwerben kann. Ohne diese Sicherheit bestünden ganz erhebliche finanzielle und rechtliche Risiken für den Mieter, da es dann faktisch in das Belieben des Käufers gestellt sei, ob der Erwerber seinen Plan, in Wohnungseigentum aufzuteilen, tatsächlich durchführt oder ihn wieder fallen lässt.

Von diesen Grundgedanken müsse nur dann abgewichen werden, wenn die Konstruktion in offensichtlicher Rechtsmissbrauchabsicht gewählt würde. Voraussetzung dafür sei allerdings, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Verkäufer verzichten und die Teilung dem Erwerber überlassen.


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