Eigentümerversammlung

Sind Sie Wohnungseigentümer, sind Sie zwangsweise auch Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das zentrale Element der Verwaltung des Wohnungseigentums ist die Eigentümerversammlung. Hier entscheiden die Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Wozu dient die Eigentümerversammlung?

Eine Wohnungseigentümerversammlung dient dem Ziel, die Willensbildung der Eigentümer in geordneter Form zu verbindlichen Ergebnissen zu führen. Hier werden die Belange der Wohnungseigentümer nach vorheriger Aufnahme auf die Tagesordnung diskutiert und gegebenenfalls darüber Beschlüsse gefasst. Soweit nicht bereits in der Gemeinschaftsordnung verbindliche Regelungen getroffen sind oder der Diskussionsgegenstand der Beschlusskompetenz der Eigentümer entzogen ist, schaffen die Eigentümer über Beschlüsse verbindliche Regelungen.

Wie oft findet eine Eigentümerversammlung statt?

Eine ordentliche Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich durch den Wohnungseigentumsverwalter einberufen werden. Damit soll sichergestellt werden, dass jedem Eigentümer mindestens einmal im Jahr die Möglichkeit zur Verfügung steht, seine Belange innerhalb der Gemeinschaft anzusprechen (https://www.sh-recht.de/news/1463637113.html), Probleme zu diskutieren, Anregungen abzugeben, Missstände aufzuzeigen und auch Informationen über die Anlage, die Arbeit des Verwalters und des Beirats einzuholen.

Gibt es weiteren Entscheidungsbedarf, ist eine Einberufung als außerordentliche Eigentümerversammlung auch außerhalb dieses Turnus möglich. Dies ist immer dann der Fall, wenn akuter Handlungsbedarf besteht, so z.B. bei dringend anstehenden Instandsetzungsmaßnahmen. Bei solchen akuten notwendigen Maßnahmen, die der Gefahrenbeseitigung dienen, muss der Verwalter eine außerordentliche Versammlung einberufen, da aufgrund der besonderen Dringlichkeit ein Aufschub der entsprechenden Beschlussfassung nicht möglich ist. Sind Maßnahmen so akut, dass auch deren Unterbleiben eine akute Gefahr darstellen würde, ist der Verwalter in Ausnahmefällen sogar berechtigt, ohne vorherige Beschlussfassung eine Reparatur zu beauftragen (https://www.sh-recht.de/news/1467609461.html).

Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Insofern dürfen nur die Eigentümer teilnehmen, es sei denn, in Ihrer Gemeinschaftsordnung ist eine Regelung verankert, die anderes vorsieht (z.B. die Möglichkeit, einem Rechtsanwalt oder Gutachter Vollmacht zu erteilen). Aus der fehlenden Öffentlichkeit folgt auch, dass eine Versammlung stets in einem separaten Raum stattzufinden hat. Versammlungen also, die in einer öffentlichen Gaststätte im Rahmen des allgemeinen Gastbetriebs durchgeführt werden, begründen die Anfechtbarkeit späterer Beschlüsse (https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/eigentuemerversammlung/die-haeufigsten-fallen_258_298726.html).

Expertentipp:

Auch Sie als Wohnungseigentümer haben bei einer untätigen Verwaltung das Recht, eine außerordentliche Versammlung einzuberufen, wenn eine solche Dringlichkeit besteht. Allerdings können Sie dies nicht alleine tun, vielmehr muss diese Dringlichkeit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer gesehen werden. Bestehen Sie, so rät Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht auf Ihrem Recht, erscheint Ihnen die Situation „brenzlig“.

Wie erfahre ich von der Eigentümerversammlung?

In Ihrer Gemeinschaftsordnung stehen in aller Regel die Regularien, wie der Verwalter die Versammlung einzuberufen hat.

In aller Regel wird sich dort auch die so genannte Ladungsfrist finden. Eine ordnungsgemäße Ladung unter Einhaltung dieser Ladungsfrist ist Voraussetzung dafür, dass in der Versammlung gültige Beschlüsse getroffen werden können. Gesetzlich sind hier 2 Wochen vorgesehen, wobei manche Gemeinschaftsordnungen, darauf weist Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber hin, diese Frist auch verlängern.

Sie bekommen die Ladung schriftlich unter Beifügung einer sogenannten Tagesordnung. In dieser Tagesordnung steht, worüber in der Eigentümerversammlung zu sprechen und gegebenenfalls Beschlüsse zu fassen sind. Grundsätzlich davon dieser Tagesordnung nur dann abgewichen werden, wenn alle Eigentümer anwesend/vertreten sind und das Einverständnis aller Eigentümer für diese Abweichung vorliegt. In allen anderen Fällen muss die Versammlung strikt nach den Vorgaben der Tagesordnung stattfinden.

Expertentipp:

Liegt Ihnen als Wohnungseigentümer ein Thema am Herzen, sprechen Sie Ihren Verwalter rechtzeitig an. Teilen Sie mit, welche Themenstellung aus Ihrer Sicht auf die Tagesordnung aufgenommen werden muss, um so sicherzustellen, dass Ihre Belange während der Versammlung auch thematisiert werden. Auch hierauf, so Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Stefanie Scheuber, haben Sie ein Recht.

Wie läuft eine solche Eigentümerversammlung ab?

1. Beschlussfähigkeit

Voraussetzung für die Möglichkeit, gültige Beschlüsse in der Versammlung zu fassen, ist neben der ordnungsgemäßen Ladung auch die Beschlussfähigkeit der Versammlung.

Das Gesetz sieht hierzu vor, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein müssen, um gültige Beschlüsse zu „produzieren“. In Ihrer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann hierzu, so Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber, allerdings eine andere Regelung vorgesehen sein, so dass sich der Blick in die Gemeinschaftsordnung vor Beginn der Versammlung immer lohnt.

2. Sitzungsleitung und Protokollführung

In aller Regel wird der Wohnungseigentumsverwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führen. Er hat mit den Eigentümern zusammen die Punkte der Tagesordnung einzeln abzuarbeiten und auch dafür zu sorgen, dass jeder Eigentümer zu einem angemessenen Rederecht kommt.

In der Versammlung protokolliert der Vorsitzende den Verlauf der Versammlung mit, ruft zur Beschlussfassung auf, gibt diese Beschlüsse bekannt und trägt schlussendlich die gefassten Beschlüsse in die sogenannte „Beschlusssammlung“ ein.

Wenngleich das Gesetz keine Frist zur Erstellung des Protokolls vorsieht, geht die Rechtsprechung von der Pflicht des Vorsitzenden aus, das Protokoll bis spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist, die gesetzlich einen Monat beträgt, zu erstellen, also spätestens 3 Wochen nach der Versammlung. Diese Zeitvorgabe soll den einzelnen Wohnungseigentümern die Möglichkeit geben, das Protokoll sowie die gefassten Beschlüsse zu prüfen, um dann zu entscheiden, ob sie akzeptiert werden oder eine Anfechtung in Betracht kommt. 

Fazit:

Bevor Sie sich in das „Abenteuer“ Eigentümerversammlung stürzen, lesen Sie auf jeden Fall Ihrer Gemeinschaftsordnung. Diese enthält, so Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Dr. Stefanie Scheuber aus Nürnberg, die Spielregeln für den Ablauf der Versammlung. Ist die Versammlung durchgeführt, lassen Sie sich nicht etwa Zeit, zu überlegen, inwieweit Sie dort gefasste Beschlüsse vielleicht anfechten wollen. Nach 4 Wochen muss die entsprechende Beschlussanfechtung, sind Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden, bei Gericht sein, so dass die Entscheidungsfindung hier tatsächlich sehr zeitnah stattfinden muss.