Dr. Scheuber
Wohnungseigentumsrecht
Kauf einer Wohnung

Auf dass die Freude bleibt!

Der Kauf einer Wohnung stellt oftmals – insbesondere bei eigener Nutzung – den Startpunkt für ein neues Leben dar. Da Sie mit der Wohnung allerdings auch in eine Gemeinschaft eintreten, also quasi andere Wohnungseigentümer „miterwerben“, sollten Sie vor dem Kauf Ihre Rechte und Pflichten kennen. Auch eine umfangreiche Information über den status quo der zu erwerbenden Immobilie sollte hierbei nicht vernachlässigt werden. Ein Unterlassen könnte insbesondere weitreiche finanzielle Folgen für Sie haben.

Kauf einer Eigentumswohnung

In Zeiten niedriger Zinsen kann der Kauf von Wohnungseigentum eine lohnende Investition sein. Dies unabhängig davon, ob man die Wohnung selbst nutzen möchte und sich so Miete spart oder zur Kapitalanlage vermietbaren Wohnraum anschafft. Da die Investition nicht unerheblich ist, sollten Käufer, so rät Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, die Eckdaten des Wohnungskaufs einschließlich Finanzierung im Vorfeld sorgfältig abklären, um nicht im Nachhinein „bösen Überraschungen“ zu erleben. Gerade zum Zwecke der Kapitalanlage muss der Käufer es unter Umständen auch „durchstehen“, steht die Wohnung leer und fallen die Kosten dennoch an.

Macht es einen Unterschied, ob ich mich für eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau interessiere?

Es stellt einen grundlegenden Unterschied dar, ob eine Neubauwohnung, die sich möglicherweise noch in Bau befindet, erworben wird oder eine Bestandswohnung.

Neubauwohnungen existieren zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses häufig nur auf dem Papier. Besichtigungen sind bestenfalls in Musterwohnungen möglich. Eine Eigentümerstruktur und eine Verwaltung existieren noch nicht, so dass das „Funktionieren“ der Immobilie und der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht absehbar ist. Entscheiden Sie sich für einen Neubau, bestehen Sie im Kaufvertrag auf eine möglichst genaue Baubeschreibung. Je genauer festgehalten ist, wie das Gebäude und die Wohnung beschaffen und wie ausgestattet sein werden, desto gesicherter ist Ihre Rechtsposition. Beschränken Sie sich hierbei, so der Rat von Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber, nicht auf den reinen Blick „in die Wohnung“. Genauso wichtig sind Beschaffenheit und Ausstattung des Gebäudes, in welchem sich die Wohnung befindet. Auch während der Bauphase sollten Sie sich nicht auf reine Zusicherungen des Verkäufers verlassen, vielmehr Baufortschritt selbst oder durch einen Bausachverständigen kontrollieren.

Entschließen Sie sich für den Kauf einer Bestandswohnung, ist die Besichtigung das A und O. Gerade bei dem Erwerb einer Bestandswohnung hat der Verkäufer die Möglichkeit, Gewährleistung weitestgehend auszuschließen (https://www.sh-recht.de/news/1502269858.html), so dass alles, was im Rahmen von Besichtigung und Kaufvertragsverhandlungen übersehen wird, letztendlich regelmäßig „Problem“ des Käufers ist. Hier ist es also extrem wichtig, sich über die Bausubstanz zu informieren, gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen. Gerade die Teile eines Hauses und einer Wohnung, die nicht sichtbar sind, wie z.B. Heizung, Elektroinstallation, Wasserleitungen, sind kostenintensiv, sind sie mangelhaft; zwar wird außerhalb der Wohnung es regelmäßig Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft sein, hier für Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen. Vergessen Sie hierbei jedoch nicht, dass Sie Teil dieser Wohnungseigentümergemeinschaft werden, faktisch also auch für das Haus und dessen Bausubstanz mitbelastet sind.

Expertentipp:

Sparen Sie hier nicht am falschen Ende. In der Praxis, so Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Stefanie Scheuber, zeigt sich allzu häufig, dass bauunkundige Käufer den Zustand einer Immobilie schlecht einschätzen können und von Kosten, die im Nachhinein für Instandsetzung und Instandhaltung auf sie zukommen, völlig überrascht werden. Adressen für Sachverständige erhalten Sie in der Regel bei den für Sie zuständigen Industrie-und Handelskammern (https://www.ihk-nuernberg.de/de/Geschaeftsbereiche/Recht-Steuern/Sachverstaendige/).

Auch den Kaufvertrag sollten Sie unbedingt vor Abschluss anwaltlich überprüfen lassen. In der Praxis wird häufig übersehen, dass der Notar eine neutrale Funktion innehat, insofern keine der Parteien hinsichtlich der Vertragsgestaltung im eigentlichen Sinne berät. Nur was vorher sauber geregelt ist und auffällt, schafft hinterher keine Probleme! Dies gilt sowohl im Rahmen des Erwerbs eines Neubaus als auch des Kaufs einer Bestandsimmobilie unabhängig davon, ob Sie eigennutzen oder vermieten wollen.

Welche Unterlagen muss ich einsehen?

Der Erwerb einer Eigentumswohnung bedingt, dass Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft werden. Diese Eigentümergemeinschaft, das Verhältnis der Eigentümer zueinander, Rechte und Pflichten sind geregelt. All das, was dieses Verhältnis prägt/prägen wird, sollten Sie im Vorfeld sorgfältig prüfen (https://www.wohnen-im-eigentum.de/eigentumswohnung/eigentumswohnung.html).

Expertentipp:

Bedenken Sie, dass, je größer die Anzahl der Wohnungen und damit die Anzahl der Eigentümer sind, desto schwieriger wird in aller Regel die Verwaltung des Eigentums sein. Es hat daher durchaus Vorzüge, darauf weist Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber hin, liegt die Eigentumswohnung in einem kleineren Objekt.

1. Teilungserklärung-was ist das?

In der Teilungserklärung ist die Aufteilung des Gebäudes dargelegt. Dort ist aufgezeigt, über wie viele Einheiten das Gebäude verfügt. Dabei ist im Wesentlichen zu unterscheiden zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Bereits aus den Begriffen lässt sicher an, dass das Sondereigentum einem speziellen Eigentümer zugeordnet ist, während das Gemeinschaftseigentum zu Gunsten aller Wohnungseigentümer gemeinschaftlich begründet ist. Im Gemeinschaftseigentum stehen z.B. Außenwände, das Dach, das Fundament, das Treppenhaus und alle tragenden Wände.

Sondereigentum kann Wohnungseigentum sein oder auch Teileigentum; letzteres z.B. in Form von Gewerbeeinheiten, Kellern, Tiefgaragenstellplätzen.

2. Gemeinschaftsordnung – was ist das?

In der Gemeinschaftsordnung wird das Miteinander der Eigentümer geregelt. Die Gemeinschaftsordnung ist quasi die „Spielanleitung“. Aus dieser ergibt sich, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer untereinander haben, so z.B. Regelungen zur Eigentümerversammlung und zu den Befugnissen im Umgang mit dem Sondereigentum, und vor allem, welche Kosten die Eigentümer in welchem Verhältnis und nach welchem Umlageschlüssel zu tragen haben.

3. Beschlüsse bzw. Beschlusssammlung

Die Verwaltung des Wohnungseigentums findet über zu fassenden Beschlüsse, die dann wiederum in einer Beschlusssammlung beim Wohnungseigentumsverwalter gesammelt werden, statt. Sind diese Beschlüsse in der Regel auf einer Versammlung gefasst, werden sie nach einem Monat bestandskräftig, es sei denn, einer der Eigentümer wehrt sich gegen deren Wirksamkeit. Aus diesen Beschlüssen ergeben sich z.B. die Historie des Gebäudes und der Verwaltung, eventuell offene Sonderumlagen sind ersichtlich und die Erweiterung bzw. Ausfüllung der gemeinschaftlichen Spielregeln.

Mit solchen Beschlüssen werden unter anderem auch Wirtschaftsplan und das monatliche Hausgeld festgelegt.

Expertentipp:

Immer wieder erstaunlich ist es, dass viele Wohnungskäufer davon ausgehen, neben der monatlichen Finanzierung ihrer Immobilie keine weiteren Kosten zu haben. Tatsächlich muss im Rahmen der Kaufentscheidung die monatliche Belastung durch Hausgeld für z.B. Strom, Hausverwaltung, Reinigung, Winterdienst mitbedacht werden. Das, was viele Mieter als „Betriebskosten“ kennen, so weist Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber hin, steckt im Hausgeld; allerdings komme zum Hausgeld noch weitere Kosten hinzu, z.B. die Bildung einer Instandhaltungsrücklage.

4. Allgemeine Bauunterlagen

Stets sollten Sie sich die Baugenehmigung sowie alle anderen grundstücksbezogenen Unterlagen geben lassen. Auch lohnt es sich häufig, so Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, nach Altlastengutachten zu fragen, um zu beurteilen, inwieweit das Grundstück, auf welchem sich die Eigentumswohnung befindet, belastet war/ist. Einsicht in das Grundbuch sollte der Käufer jedenfalls nehmen, um Grundstücksbelastungen wie fremde Rechte, Grundschulden oder Hypotheken zu überprüfen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Wohnungseigentumsverwalter und einem (Miet-)Sonderverwalter?

Sollten Sie planen, Ihre Eigentumswohnung zu vermieten, verwechseln Sie nicht den Wohnungseigentumsverwalter mit dem Mietsonderverwalter.

Der Wohnungseigentumsverwalter ist ausschließlich zuständig für die Verwaltung der Eigentumswohnungen im Verhältnis der Eigentümer untereinander und gegenüber Dritten. Er ist nicht zuständig für die Mietverwaltung, d.h. z.B. Mängelrügen eines Mieters oder Betriebskostenabrechnungen für die Mietwohnung. Alles, was Ihr Verhältnis als Vermieter zum Mieter betrifft, bedarf gesonderter Verwaltung, die im Zweifel auch gesondert zu bezahlen ist. Sie wird erledigt vom Mietsonderverwalter. Selbstverständlich können Sie Ihren Wohnungseigentumsverwalter, ist dieser dazu bereit, vertraglich auch mit der Mietsonderverwaltung beauftragen. In den Kosten für die Wohnungseigentumsverwaltung ist die Mietsonderverwaltung jedoch in aller Regel nicht enthalten.

Fazit:

Informieren Sie sich im Vorfeld eines Wohnungskaufs sehr sorgfältig über Gebäude und Wohnung. Berechnen Sie Ihre Finanzierung nicht zu knapp, dass bei Leerstand einer vermieteten Wohnung oder höheren Instandsetzungskosten die finanzielle Belastung nicht mehr zu stemmen ist. Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie auf jeden Fall einen spezialisierten Rechtsanwalt aufsuchen, der Ihnen zum Kauf und zum Wohnungseigentumsrecht notwendige Hinweise erteilen kann.