nach oben
Bist Du nicht willig, dann brauch´ ich Gewalt!

Ist das Mietverhältnis beendet und erfolgt eine Herausgabe der Mietsache nicht freiwillig, muss der Vermieter einen Prozess, an dessen Ende ein Räumungsurteil steht, anstrengen; eine eigenmächtige Entsetzung des Mieters aus den Wohnräumen lässt unser Gesetz nicht zu. Die Umsetzung dieses Räumungsurteils kann in unterschiedlichen Arten mit stark differierendem Zeitaufwand erfolgen. Insbesondere das Wie der Beauftragung des Gerichtsvollziehers mit einer Räumung sollte gut überlegt werden, da die Kosten hier nicht nur erheblich sind, sich vielmehr auch erheblich unterscheiden können. Klären Sie alle damit im Zusammenhang stehenden Fragen vorab.

Die Räumung im Mietrecht

In den Medien werden häufig Horrorszenarien aufgebaut, die glauben lassen, dass unser Mietrecht faktisch verhindert, säumige oder in anderer Weise nicht vertragskonform handelnde Mieter räumen zu lassen. Tatsächlich bedarf eine solche Räumung einer Vorbereitung – es ist unter anderem ein sogenannter Räumungstitel zu erwirken, mit dem dann über den Gerichtsvollzieher die Räumung durchgeführt werden kann. Macht der Vermieter seine „Hausaufgaben“, gelingt allerdings die Entsetzung des Mieters aus der Mietsache in aller Regel in überschaubarer Zeit. Dies gilt sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerberaummietrecht.


Was ist die Voraussetzung, dass ich einen Gerichtsvollzieher mit einer Räumung beauftragen kann?

Ein Mieter ist immer dann verpflichtet, die Mietsache herauszugeben, wenn der Mietvertrag entweder ohne weiteres geendet hat – was, so weist Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietrecht Dr. Stefanie Scheuber aus Nürnberg hin, auch heute im Gewerberaummietrecht noch vorkommen kann – oder das Mietverhältnis durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung wirksam beendet ist. Für solche Kündigungen sind vorrangig die vertraglich vereinbarten Regelungen maßgeblich. Darüber hinaus gibt das Gesetz dem Vermieter Kündigungsgründe an die Hand, bei deren Erfüllung er den Vertrag ordentlich oder außerordentlich beenden kann.

Verweigert der Mieter dann allerdings die Rückgabe der Mietsache und zieht nicht aus, sollte der Vermieter schnell handeln und Räumungsklage einreichen. Am Ende des gerichtlichen Räumungsverfahrens steht ein Urteil, womit der Mieter verpflichtet wird – vorausgesetzt, das Mietverhältnis ist wirksam beendet worden – die Mietsache geräumt zurückzugeben.


Was kostet mich ein solches Räumungsverfahren und welches Gericht ist zuständig?

Zuständig für das Räumungsverfahren ist immer das Gericht am Ort der Mietsache. Im Instanzenzug ist im Rahmen des Wohnraummietrechts das Amtsgericht anzurufen, im Gewerberaummietrecht ist die Zuständigkeit des Amtsgerichts oder des Landgerichts abhängig vom sogenannten Streitwert.

Der Streitwert wird durch das Gericht festgelegt. Er beläuft sich für die Räumung regelmäßig auf die Jahreskaltmiete. Der so ermittelte Wert bestimmt dann Gerichtskosten und Rechtsanwaltskosten, es sei denn, Sie treffen mit Ihrem Rechtsanwalt eine andere Vergütungsregelung. Von der Durchführung eines Räumungsverfahrens ohne anwaltliche Begleitung rät Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber ab, wenngleich nur vor dem Landgericht Anwaltszwang besteht.

Gewinnen Sie den Räumungsrechtsstreit als Vermieter, wird dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, sämtliche Kosten – Gerichtskosten und Rechtsanwaltskosten nach dem sogenannten Rechtsanwaltsvergütungsgesetz – zu erstatten. Voraussetzung für die Realisierung dieses Erstattungsanspruchs ist allerdings naturgemäß, dass der zu räumende Mieter über die finanziellen Möglichkeiten verfügt, seiner Verpflichtung auch nachzukommen. Von dieser Erstattungspflicht sind auch spätere Kosten der Zwangsvollstreckung, also der Räumung, eingeschlossen.


Wie beauftrage ich einen Gerichtsvollzieher?

Der Gerichtsvollzieher nimmt die Räumung im Rahmen der sogenannten Zwangsvollstreckung vor. Es handelt sich hier um ein sehr formalistisches Verfahren, welches durch einen juristischen Laien kaum ordnungsgemäß einzuleiten und zu begleiten ist. Insofern empfiehlt Frau Fachanwältin für Mietrecht Dr. Stefanie Scheuber die Unterstützung durch einen fachkundigen Rechtsanwalt.

Dem zuständigen Gerichtsvollzieher ist unter Beifügung einer sogenannten vollstreckbaren Ausfertigung des Räumungstitels der Auftrag zur Räumung zu erteilen. Sowohl die Kosten des Gerichtsvollziehers – die in aller Regel überschaubar sind – als auch die Nebenkosten wie Vorschuss für eine möglicherweise zu beauftragende Möbelspedition hat der Vermieter zu leisten.


Welche Arten der Räumung gibt es?

1. klassische Räumung

Die „klassische“ Räumung erfolgt unter Zuhilfenahme z.B. einer Möbelspedition, die die in den Räumlichkeiten vorgefundenen Gegenstände herausnimmt und gegebenenfalls einlagert. Die Kosten werden vor der Beauftragung als Vorschuss durch den Gerichtsvollzieher angefordert und können, je nach Art und Größe des Mietobjekts, zwischen ca. 1500,00 € und 10.000,00 € (bei großen Gewerbeobjekten durchaus auch mehr) liegen.

Neben dem Hilfspersonal ist zum Zeitpunkt der Räumung dann auch der Gerichtsvollzieher vor Ort. Gibt der Fall Anlass dazu, Sicherheitsbedenken zu haben, wird der Gerichtsvollzieher gegebenenfalls die Polizei hinzuziehen. Auch für eine Öffnung der Räume durch einen Schlüsseldienst wird der Gerichtsvollzieher sorgen.

Wertlose Gegenstände aus den Räumlichkeiten werden vor Ort vernichtet. Alles andere wird in der Regel eingelagert, um es dann im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung später zu verwerten. Der Erlös hieraus kommt dem Vermieter zugute.

Bis eine solche Räumung durchgeführt ist, können je nach Belastung des Gerichtsvollziehers zwischen 4 und 8 Monaten (oder länger, je nach Verhalten des Mieters) ins Land gehen.

2. Vereinfachte Räumung

Seit 2013 gibt der Gesetzgeber für eine Räumung allerdings eine weitere Möglichkeit an die Hand: Die sogenannte vereinfachte Räumung.

Der Zwangsvollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher kann der Gestalt beschränkt werden, dass der Gerichtsvollzieher nicht mehr mit einer Spedition das Mietobjekt vollständig entleert, vielmehr den Vermieter in den Besitz einweist, ihm also die Tür öffnet und die Räume offiziell übergibt. Der Vermieter hat dann selbst dafür zu sorgen, dass das Schloss ausgetauscht wird. Auch die Verwahrung und spätere Verwertung vorhandenen Mobiliars obliegt dem Vermieter. Hohe Vorschüsse für die Beauftragung einer Spedition entfallen so. In der Regel wird diese Form der Räumung recht schnell durchgeführt, innerhalb von einer bis 4 Wochen nach Auftragserteilung.

Der Gerichtsvollzieher wird nach dem Betreten der Räumung lediglich eine oberflächliche Dokumentation der frei ersichtlichen beweglichen Sachen in den Räumen vornehmen. Um hier spätere Anwürfe des Mieters, Sachen, die sich in den Räumlichkeiten befunden hätten, seien verschwunden, vorzubeugen, sollte der Vermieter dann unter Zeugen und Fertigung geeigneten Bildmaterials eine genaue Inventarisierung des Vorgefundenen durchführen. Nur so – und hierin liegt auch die Crux des Vorgehens – wird es einem Vermieter dann möglich sein, sich gegen unberechtigte Ansprüche des Mieters zu verteidigen. Seien Sie hier also – so rät Frau Fachanwältin für Mietrecht Dr. Stefanie Scheuber aus Nürnberg – äußerst sorgfältig!

Findet der Vermieter dann Sachen des Mieters vor, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, darf er sie vernichten. Diese Regelung birgt allerdings die massive Gefahr, dass der Vermieter im Streitfall zu beweisen hat, dass eben dieses Interesse an einer Verwahrung objektiv nicht bestand.

Sachen, die nach den gesetzlichen Vorgaben nicht gepfändet werden dürfen (z.B. persönliche Papiere, Fotos etc.), hat der Vermieter dann auf Verlangen des Mieters herauszugeben.

Soweit es sich nicht um zu vernichtende Sachen handelt, muss der Vermieter das Vorgefundene einen Monat verwahren. Erst hiernach darf er verwerten, wobei die Verwertung in der Regel in Form einer Versteigerung oder eines Verkaufs durch den Gerichtsvollzieher stattzufinden hat.

Expertentipp: Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietrecht Dr. Stefanie Scheuber rät dazu, sich im Falle einer Räumung genau zu überlegen, welche Form der Räumung beauftragt werden soll. Beide möglichen Räumungsarten haben Vorteile, aber auch Nachteile, die es nicht zu unterschätzen gilt. Entschließt sich der Vermieter für eine vereinfachte Räumung, bleibt „die Arbeit an ihm hängen“, ebenso die Verantwortung und gegebenenfalls die Haftung. Diese Art der Räumung bietet sich in aller Regel nur dann wirklich an, wenn der Vermieter schon weiß, dass sich in den Räumen kaum mehr etwas befindet und der Mieter die Räumlichkeiten bereits im Vorfeld verlassen hat.