nach oben
Riskieren Sie kein Ende mit Schrecken.

Die Beendigung eines Mietverhältnisses, gleich aus welchem Grund, stellt einen neuralgischen Punkt in den mietrechtlichen Beziehungen der Parteien dar. Oftmals sehr unterschiedliche Ausgangslagen von Vermieter und Mieter lassen ein Mietverhältnis gerade dann, wenn eine der Parteien von dessen Ende überrascht wird, häufig im Streit enden. Sie sollten hier Ihre Rechte detailliert kennen.

Befristete Mietverträge und Kündigungen

Im deutschen Mietrecht ist der Wohnraummieterschutz ausgeprägt. Will ein Vermieter seinem Wohnungsmieter kündigen, braucht er dazu „handfeste“ Gründe. Anders sieht es im Gewerberaummietrecht aus. Hier ist der Vermieter berechtigt, ist kein befristeter Mietvertrag vereinbart, ohne Begründung das Mietverhältnis durch Kündigung zu beenden. Ist vielleicht der Abschluss eines befristeten Mietverhältnisses hier ein Ausweg?


Kann ich befristete Mietverträge vereinbaren, so dass das Ende des Mietverhältnisses ohne weiteres eintritt?

1. frühere Rechtslage

Früher war es sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerberaummietrecht möglich, einen Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit zu vereinbaren, so dass dieser ohne weiteres endete.

2. Aktuelle Rechtslage im Wohnraummietrecht

Nach heutiger Rechtslage ist die Vereinbarung eines befristeten Mietvertrags für Wohnräume nur noch in sehr engen Grenzen zulässig. Will man eine Befristung vereinbaren, ist dies nur möglich, wird bereits im Mietvertrag ein Grund dafür angegeben, warum das Mietverhältnis lediglich befristet sein soll. Ein solcher Grund könnte z.B. sein, dass die eigenen Kinder in 2 Jahren in die Wohnung einziehen wollen.

Ein Nachschieben eines solchen Befristungsgrundes ist unzulässig und führt, so Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Stefanie Scheuber, nicht zur Begründung eines nachträglichen befristeten Wohnraummietverhältnisses.

Die Rechtsprechung lässt allerdings die Vereinbarung eines beidseitigen, maximal auf 4 Jahre beschränkten Verzichts auf die ordentliche Kündigung zu. Dies mag auf den 1. Blick komisch anmuten, da die Rechtsfolge mit der Befristung identisch erscheint. Dem ist allerdings nicht so: wird wirksam eine Befristung vereinbart, endet das Mietverhältnis zum Befristungszeitpunkt ohne weiteres, insbesondere ohne Kündigung. Dies führte in der Praxis – und letztendlich war dies einer der Beweggründe, das Gesetz zu ändern – oftmals dazu, dass Mieter „plötzlich ohne Mietvertrag dastanden“. Bei einem Kündigungsverzicht (http://www.focus.de/immobilien/mieten/kuendigungsverzicht-bgh-klaert-spielregeln-fuer-vermieter_aid_360830.html) endet das Mietverhältnis mit Ende des Verzichts nicht, wandelt sich vielmehr in ein unbefristetes Mietverhältnis mit den gesetzlichen Kündigungsfristen um. Das Mietverhältnis setzt sich also fort.

3. Aktuelle Rechtslage im Gewerberaummietrecht

Im Gewerberaummietrecht hat sich an der früheren Rechtslage nichts geändert. Nach wie vor ist es zulässig, Verträge auf bestimmte Zeit abzuschließen, ohne dass es hierzu eines Grundes bedarf. In der Praxis ist dies eher die Regel als die Ausnahme. Ist das Ende der Befristung erreicht, endet das Mietverhältnis ohne weiteres.

Zusätzlich zu der vereinbarten Festmietzeit werden den Gewerberaummietern oftmals sogar Optionen eingeräumt, das heißt, Rechte, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter das Mietverhältnis um eine bestimmte, vereinbarte Zeit zu verlängern, ohne dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen könnte.

Wichtig ist allerdings in diesem Zusammenhang, darauf weist Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber hin, das Schriftformerfordernis des Gesetzes in § 550 BGB einzuhalten. Dieses Schriftformerfordernis erfasst alle essenziellen Punkte des Mietvertrags und bedingt deren schriftliche Niederlegung. Es gilt auch für Nachträge, d.h. Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrags. Wird gegen das Schriftformerfordernis verstoßen, ist das Mietverhältnis, obwohl formal befristet abgeschlossen, nach einem Jahr durch beide Parteien mit den gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar.


Wann kann ich einen Mietvertrag kündigen?

1. Grundsätzliches – ordentliche und außerordentliche Kündigung

Grundsätzlich ist zunächst zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden, da diese jeweils völlig unterschiedlichen Kriterien unterliegen.

Eine außerordentliche Kündigung sanktioniert einen Verstoß des Mieters gegen seine mietvertraglichen Verpflichtungen. Dieser Verstoß muss so heftig sein, dass unter Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist. Als Regelfall sieht das Gesetz z.B. den Zahlungsverzug mit der Mietzahlung an.

Eine ordentliche Kündigung ist die Beendigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen. Im Wohnraummietrecht bedarf die ordentliche Kündigung eines berechtigten Interesses des Vermieters, das heißt also, eines Grundes, wie ihn das Gesetz vorsieht. Im Gewerberaummietrecht ist der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung, ist sie vertraglich nicht abbedungen, ohne Begründung möglich; auch hier sind die Kündigungsfristen des Vertrags oder des Gesetzes einzuhalten.

2. Wohnraum

Verhält sich der Wohnraummieter nicht (nachhaltig) vertragskonform, besteht mitunter die Möglichkeit für den Vermieter, das Mietverhältnis außerordentlich durch Kündigung zu beenden; im laienhaften Sprachgebrauch wird die außerordentliche Kündigung, d.h. die Kündigung aus wichtigem Grund, oftmals auch als fristlose Kündigung bezeichnet.

§ 543 BGB sieht zu Gunsten des Vermieters z.B. ein Kündigungsrecht vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, indem er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder auch ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte weitervermietet. Zahlt der Mieter seine Miete über 2 aufeinanderfolgende Monate nicht, ist eine außeramtliche Kündigung („Zahlungsverzugskündigung“) ebenfalls gerechtfertigt. Auch dann, wenn „kleinere“ Verstöße vorliegen, so z.B. Ruhestörung oder Beleidigung eines Mitmieters, kann eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter den Mieter im Wege einer Abmahnung auf sein Fehlverhalten aufmerksam gemacht hat, der Mieter allerdings ein Verhalten fortsetzt. Auch dem Mieter kann ein Recht auf außerordentliche Kündigung zustehen, nämlich z.B. dann, wenn die Wohnung wesentlich kleiner ist als angegeben oder Mietmängel bestehen, die zu einer Gesundheitsgefährdung des Mieters führen, z.B. extremer Schimmelbefall in den Räumen.

Expertentipp:

Ist eine Kündigung entsprechend vorbereitet, z.B. durch rechtswirksame Abmahnungen auf Vermieterseite, ist sie in der Praxis bei sauberer Abfassung der Kündigungserklärung gut durchsetzbar. Sie sollten sich allerdings bei Formulierung von Abmahnung und Kündigung anwaltliche Beratung einholen, so rät Frau Rechtsanwältin Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Stefanie Scheuber, da bestimmte Formalien einzuhalten sind. Die Nichteinhaltung dieser Formalien, wie in der Praxis häufig zu beobachten, führt dann auch zur Unwirksamkeit einer Kündigung. Für einen juristischen Laien ist die Vielzahl der Vorgaben schwer zu durchschauen.

Ein Mieter kann jederzeit ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis ordentlich beenden. Aufgrund seines eigenen Wunsches auf Beendigung des Mietverhältnisses bedarf es hierzu keiner gesonderten Schutzvorschriften. Der Vermieter benötigt für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung Gründe, die außerhalb seines Wunsches nach Mieterhöhung liegen müssen, § 573 BGB. Eine Vermieterkündigung kann beispielsweise ausgesprochen werden, wenn der Vermieter den Wohnraum für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes, wie Pflegepersonen, benötigt (so genannte Eigenbedarfskündigung). Zwischenzeitlich erachtete die Rechtsprechung eine Eigenbedarfskündigung auch dann für zulässig, wenn Vermieter eine Gesellschaft ist und diese Gesellschaft die Wohnung für eigene Zwecke benötigt (https://www.sh-recht.de/news/1485789009.html). Auch eine Verwertungskündigung ist möglich. Hierunter versteht man eine Kündigung zum Zwecke der Sanierung bzw. Verwertung (zum Beispiel Verkauf) des Wohnraums, welche nicht möglich wäre, würde der Mieter die Räumlichkeiten weiter bewohnen. Auch dann, wenn der Mieter sich nicht vertragskonform verhält, kann bei bestehender Nachhaltigkeit der Vertragsverletzung eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt sein (verhaltensbedingte Kündigung). Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn bei ihm sogenannte Härtegründe vorliegen (https://www.sh-recht.de/news/1490291780.html).

3. Gewerberaum

Die außerordentliche Kündigung im Gewerberaummietrecht unterscheidet sich grundsätzlich nicht von den Kündigungsmöglichkeiten des Wohnraummietrechts. Auch hier werden Vertragsverstöße des Mieters mit der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses sanktioniert. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag unbefristet oder befristet abgeschlossen ist.

Ist ein Gewerberaummietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann es von beiden Seiten unter Einhaltung der Kündigungsfristen, jedoch ohne Angabe von Gründen, ordentlich gekündigt werden. Im Rahmen einer vereinbarten festen Mietlaufzeit bei einem befristet abgeschlossenen Mietvertrag ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich.


Welche Kündigungsfristen muss ich einhalten?

Beim Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung sind weder im Wohnraummietrecht noch im Gewerberaummietrecht Kündigungsfristen zu beachten; dies gilt für Mieter und auch Vermieter. Die Kündigung wirkt, wird sie dementsprechend ausgesprochen, sofort mit Zugang des Kündigungsschreibens bei der anderen Vertragspartei.

Soll ein Wohnraummietverhältnis ordentlich gekündigt werden, ist eine Mieterkündigung zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, geht die Kündigung beim Vermieter spätestens am 3. Werktag des 1. Kalendermonats der Kündigungsfrist zu. Die Kündigungsfrist verlängert sich nicht mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses und bleibt faktisch immer bei 3 Monaten. Die Vermieterkündigung ist unter Beachtung der gestaffelten Kündigungsfristen des § 573 c BGB auszusprechen und beträgt, dauert das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, jedoch kürzer als 8 Jahre, 6 Monate, ab 8 Jahren Dauer des Mietverhältnisses 9 Monate. Länger als 9 Monate ist die Kündigungsfrist für den Vermieter gesetzlich nie. Den Parteien steht es frei, längere Kündigungsfristen zu vereinbaren, nicht jedoch zulasten des Mieters kürzere.

Im Gewerberaummietrecht können die Parteien die Kündigungsfristen vertraglich weitesgehend unbeschränkt nach den eigenen Wünschen regeln. Finden sich keine speziellen Regelungen im Vertrag, gilt § 580 a BGB. Beide Parteien können das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beenden, wenn die ordentliche Kündigung dem jeweils anderen Vertragspartner spätestens am 3. Werktag des Kalendervierteljahres zugeht. Dann ist die Kündigung zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres wirksam. Faktisch ergibt sich hieraus eine mindestens 6-monatige Kündigungsfrist.

Expertentipp:

Schon bei Begründung des Mietverhältnisses sollten Sie überprüfen, welche Regelungen für die Kündigung vorgesehen sind. Wird die Kündigung dann ausgesprochen, sind die Chancen, diese Kündigung dann auch wirksam durchzusetzen, deutlich erhöht, ziehen Sie bei der Prüfung der Kündigungsmöglichkeit und der Formulierung der Kündigung einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu.