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Die Unterzeichnung eines Wohnraummietvertrags sollte kein Schritt ins Unbekannte sein

Ein gesicherter Wohnsitz ist für den Mieter Teil der eigenen Existenzgrundlage, eine schöne und geeignete Wohnung Teil des eigenen Wohlbefindens. Ein Vermieter bindet sich durch Abschluss eines Mietvertrags oft langfristig an die Person des Mieters, ohne das Mietverhältnis einfach und ohne Grund wieder beenden zu können. Solch langfristige Vertragsbeziehungen sollten gut überlegt und sachgerecht gestaltet sein. Überlassen Sie Ihre gemeinsame Zukunft also keinem allgemeinen Muster.

Mietvertragsgestaltung im Wohnraummietrecht

Wenngleich eine Unzahl von Mietvertragsformularen im Wohnraummietrecht angeboten wird, sollten sich die Vertragsparteien auch bei Verwendung derselben immer bewusst darüber sollen, dass Ihr Mietverhältnis – sogar in aller Regel – vom „Formular“ abweicht und Spezialitäten aufweist. Solche Spezialitäten sind, so rät Frau Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Nürnberg, zwingend bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen und in den Vertragstext einzuarbeiten (http://www.berliner-zeitung.de/archiv/was-bei-der-unterschrift-unter-den-mietvertrag-zu-beachten-ist,10810590,10371860.html). Nur dann kann es gelingen, später Probleme während des bestehenden Mietverhältnisses und auch bei Abwicklung nach Kündigung bzw. Beendigung zu vermeiden.


Gibt es grundlegende Unterschiede zwischen Wohnraummietverträgen und Gewerberaummietverträgen?

Das Gewerberaummietrecht lässt zu Gunsten des Vermieters einen deutlich höheren Gestaltungsspielraum bei der Abfassung des Mietvertrags als das Wohnraummietrecht.

So können z.B. über die Betriebskostenverordnung hinaus im Gewerberaummietrecht weitere Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter von Wohnraum darf maximal diejenigen Positionen, die in der Betriebskostenverordnung genannt und gegebenenfalls im Rahmen von § 2 Nr. 17 BetrKV ergänzt sind, auf den Mieter abwälzen. Auch im Bereich der Regelung um Instandhaltung und Instandsetzung ist der Vermieter von Gewerberaum deutlich freier als der Vermieter von Wohnraum.


Sind befristete Mietverträge zulässig?

Vermieten Sie Wohnraum ist eine Befristung seit 2001 nur noch in Ausnahmefällen zulässig. Der Gesetzgeber wollte damit vermeiden, dass Wohnraummietverträge einfach enden, ohne dass es vor allem dem Mieter bewusst ist.

Leider hat sich diese Erkenntnis, so Rechtsanwältin Dr. Stefanie Scheuber, noch nicht überall herumgesprochen und es finden sich oftmals noch Mietverträge, die eine unbegründete Befristung beinhalten. Eine solche Befristung ohne Grund ist unzulässig und das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Dauer. Nur dann, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund bereits bei Mietvertragsabschluss im Vertrag vermerkt wird, ist ein Wohnraummietverhältnis auch tatsächlich befristet abgeschlossen (sogenannte qualifizierter Zeitmietvertrag). Natürlich setzt dies voraus, dass mit Beendigungszeitpunkt der Befristungsgrund auch tatsächlich besteht (http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/z1/zeitmietvertrag.htm).

Ist die Befristung unwirksam, läuft das Mietverhältnis über den angedachten Beendigungszeitraum hinaus fort und ist nur unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsschutzregeln für den Mieter kündbar.


Was versteht man unter einem Kündigungsverzicht?

Von einer Befristung ist der sogenannte Kündigungsverzicht zu unterscheiden. Dieser Kündigungsverzicht wird regelmäßig im Bereich des Wohnraummietrechts anzutreffen sein, nämlich dann, wenn der Vermieter und/oder der Mieter an einer längerfristigen Bindung interessiert sind.

Der Mietvertrag ist dann als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, wobei die Parteien – formularmäßig für höchstens 4 Jahre – die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausschließen. Ist die Zeit des Kündigungsausschlusses um, läuft das Mietverhältnis ohne weiteres als unbefristetes Mietverhältnis weiter.


Was muss ich als Vermieter bei einer Kündigung beachten?

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist nur unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften zulässig.

Eine ordentliche Kündigung vermieterseits bedarf immer eines berechtigten Interesses. Ein solches berechtigtes Interesse kann z.B. vorliegen, wenn der Vermieter Eigenbedarf hat, der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen nachhaltig verletzt oder die Mietsache mit Mieter nicht verkauft oder umfassend saniert werden kann. Das Gesetz gibt hier zunächst einmal mit § 573 BGB einen „Katalog“ der Kündigungsgründe vor. Dem Grunde nach gilt allerdings auch hier, dass eine ordentliche Kündigung auch in dort nicht genannten Fällen zulässig ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht, welches das berechtigte Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses überwiegt.

Davon zu unterscheiden ist die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses, z.B. dann, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Zwischenzeitlich ist auch die Nichtzahlung der Kaution ein solcher außerordentliche Kündigungsgrund, liegen bestimmte gesetzliche Voraussetzungen vor. Der Vermieter kann das Mietverhältnis allerdings auch dann außerordentlich kündigen, wenn der Mieter eine solch schwere Verfehlung im Hinblick auf den Mietvertrag und die Nutzung des Mietobjekts begangen hat, dass das Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist für ihn schlicht unzumutbar wäre.

Kündigungen müssen immer schriftlich und unter Angabe der entsprechenden Gründe abgefasst werden.


Wie viel Instandhaltung und Instandsetzung darf ich auf meinen Mieter abwälzen?

Dem Grunde nach geht das Gesetz davon aus, dass die Instandsetzung und Instandhaltung einer Mietsache dem Vermieter obliegt. Insofern darf der Vermieter nur wenig hiervon auf den Mieter übertragen.

Klassisch ist die Übertragung von Schönheitsreparaturen. Dementsprechende Regelung muss allerdings im Mietvertrag getroffen werden. Bei der Formulierung rät Frau Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Stefanie Scheuber, besondere Sorgfalt walten zu lassen. In den letzten Jahren sind insbesondere Schönheitsreparaturklauseln, die starre Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorsehen, von der Rechtsprechung gekippt worden (http://www.t-online.de/wirtschaft/immobilien/id_45389636/bgh-mieter-muessen-beim-auszug-nicht-renovieren.html).

Der Bundesgerichtshof hat in 2015 dann dem Vermieter das Recht abgesprochen, für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen eine kostenmäßige Beteiligung des Mieters zu fordern. Insofern sind auch die sogenannten „Abgeltungsklauseln“ (http://www.bmgev.de/mietrecht/urteile/detailansicht/unwirksamkeit-von-abgeltungsklauseln-quotenklauseln-mit-starren-fristen.html) zwischenzeitlich nicht mehr wirksam zu vereinbaren.

Anwendbar sind die Urteile auch auf Altverträge.

Expertentipp:

Allgemein kann man sagen, dass mietrechtliche Gestaltung „einfacher“ eingeschätzt wird als sie letztendlich ist.

Überlegen Sie sich gut, ob Sie bei der Gestaltung des Mietvertrags nicht einen fachkundigen Rechtsanwalt hinzuziehen. Die Praxis lehrt, so Frau Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Stefanie Scheuber, dass die anfänglichen Kosten im Rahmen der Bereitung bei Gestaltung Kosten, die im Streitfalle entstehen, regelmäßig unterschreiten. Die Rechtsprechung im Mietrecht, insbesondere auch im Wohnraummietrecht, ist sehr diffizil und kaum überschaubar. Insofern ist auch bei der Verwendung von Formularen mindestens darauf zu achten, dass diese Formulare neu überarbeitet sind. Werden Formulare zugrunde gelegt, wird in aller Regel eine Sonderregelung der Spezifika erforderlich sein.

Denn Achtung: Formulare bilden den Regelfall ab, nicht allerdings Ihr spezielles Bedürfnis in der Mietvertragsgestaltung.